Tách thửa đất là gì? Điều kiện và thủ tục khi thực hiện

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất là quá trình phân chia một miếng đất thành các phần có diện tích nhỏ hơn, tuân theo các quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP cùng với sửa đổi và bổ sung của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Qua quy trình này, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản liên quan đến đất được chia thành từng phần riêng biệt từ một tài sản gộp ban đầu.

Tách thửa đất là quá trình phân chia một miếng đất thành các phần có diện tích nhỏ

Biểu hiện của quá trình tách thửa đất là việc tạo ra các giấy chứng nhận mới, phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản liên quan thành hai hoặc nhiều giấy chứng nhận khác nhau.

Điều kiện tách thửa đất

Để tách thửa đất, bạn cần tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan. Theo Điều 188 của bộ Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoại trừ trường hợp quy định khác.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để nhằm bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện tách thửa đất là:

• Mảnh đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
• Diện tích của thửa đất phải đạt hoặc vượt qua diện tích tối thiểu quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Thửa đất không được có tranh chấp.
• Mảnh đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, tức là không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nào đang được tòa án giữ.
• Khoảng thời gian sử dụng đất vẫn còn có hiệu lực.

>>> Cùng tìm hiểu thêm: Cách tra cứu thửa đất đơn giản

Trường hợp quy định tách thửa mới nhất từ 01/01/2024

Theo Luật Đất đai 2013, các quy định về tách thửa để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật bao gồm:

- Sang nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Nếu mảnh đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật thì việc tách thửa đất là phù hợp.

- Thừa kế quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người thừa kế mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, có quyền tách thửa đất.

- Tặng cho quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sở hữu mảnh đất có thể tặng cho người khác quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và người được tặng có quyền tách thửa đất.

Một số trường hợp quy định tách thửa mới nhất

- Thế chấp quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Nếu mảnh đất được sử dụng làm tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có thể tách thửa đất theo thỏa thuận.

- Cho thuê quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Chủ sở hữu mảnh đất cho người khác thuê quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và người thuê có thể tách thửa đất.

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Nếu mảnh đất được sử dụng để góp vốn vào việc thành lập công ty, các cổ đông có thể tách thửa đất theo hợp đồng và quy định của pháp luật.

Thủ tục tách thửa đất

Thủ tục tách thửa đất sẽ bao gồm những nội dung như sau:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, cần chuẩn bị một hồ sơ đầy đủ bao gồm:

Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK theo hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (đã được chỉnh sửa và bổ sung theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT). Đơn này cần được công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

- Trước hết, cần có bản gốc Giấy chứng đã cấp.

*Để thực hiện thủ tục tách thửa đất từ một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất, cần làm các bước sau:

- Lập Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản liên quan theo Mẫu số 09/ĐK, theo hướng dẫn của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT và Thông tư 14/2023/TT-BTNMT. Đơn này phải được công khai trên trang web của Bộ Tài nguyên, Môi trường và Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

+ Trường hợp tách thửa để cấp riêng một Giấy chứng nhận, không cần kê khai hoặc xác nhận các thông tin tại điểm 5 mục I, các mục II và IV của Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Bản gốc của Giấy chứng nhận đã được cấp là điều cần thiết.

* Trong trường hợp thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, khi có sự thay đổi thông tin về pháp nhân, số CMND, số thẻ Căn cước công dân, số định danh cá nhân hoặc địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp, thì việc thực hiện như sau:

+ Đối với cá nhân, cơ quan giải quyết thủ tục sẽ sử dụng thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, tuân thủ quy định tại Điều 14 của Nghị định 104/2022/NĐ-CP;

+ Đối với tổ chức, cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo, cần nộp văn bản bổ sung từ cơ quan có thẩm quyền để chứng minh hoặc công nhận sự thay đổi thông tin pháp nhân. Điều này áp dụng đối với các trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức hoặc cơ sở tôn giáo đã được ghi trên Giấy chứng nhận.

Tìm hiểu thủ tục tách thửa đất

Trình tự đề nghị tách thửa đất

*Đăng ký trực tiếp ở văn phòng

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Tại các địa phương có quy chế tiếp nhận và xử lý hồ sơ, người nộp phải tuân thủ quy định cụ thể. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn bổ sung trong vòng 03 ngày.

- Cơ quan nhận hồ sơ tiến hành ghi đầy đủ các thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, sau đó trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và kết quả cho người nộp.

- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đầu tiên là đo đạc địa chính để tách thửa đất;

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách hoặc hợp thửa;

+ Cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

+ Khi thửa đất được tách ra do chuyển quyền sử dụng, giải quyết tranh chấp, hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá, văn phòng sẽ tiến hành đo đạc địa chính, đăng ký và chỉnh lý biến động, sau đó trao kết quả cho người sử dụng đất.

+ Khi Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chỉ đạo đo đạc, cập nhật hồ sơ và trao kết quả cho người sử dụng đất theo quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

* Đăng ký Online

+ Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp cần kiểm tra, xác minh hoặc có nguyên nhân khác gây trễ hạn trong việc giải quyết hồ sơ, cơ quan này sẽ thông báo cho người yêu cầu qua văn bản, Cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS, giải thích rõ nguyên nhân.

+ Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, có thể thanh toán trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công.

+ Sau khi người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, cơ quan tiếp nhận hoặc xử lý hồ sơ sẽ thông báo để người yêu cầu nộp bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan.

+ Kết quả giải quyết thủ tục hành chính sẽ được cơ quan tiếp nhận hồ sơ thông báo trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm theo yêu cầu, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể của việc đăng ký đất đai và tài sản liên quan.

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa bằng Đơn theo Mẫu số 11/ĐK, được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT). Đơn này cần được công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

- Bản gốc của Giấy chứng nhận đã được cấp là điều cần thiết.

- Trong trường hợp tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, khi có sự thay đổi thông tin về pháp nhân hoặc địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã được cấp, người nộp hồ sơ cần bổ sung văn bản từ cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận sự thay đổi thông tin pháp nhân.

Tìm hiểu trình tự đề nghị tách thửa đất

Trình tự đề nghị tách thửa đất

* Thực hiện trực tiếp:

- Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Nếu hồ sơ nhận được không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh trong thời gian tối đa 03 ngày.

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và kết quả cho người nộp.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thực hiện đo đạc địa chính để chia thửa đất và lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Chỉnh lý và cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

- Khi tách thửa đất do “chuyển quyền” (bao gồm chuyển quyền sử dụng, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất, tách hộ gia đình, xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thực hiện:

+ Đo đạc địa chính và lập bản trích lục thửa đất mới, sau đó chuyển bản trích lục cho người sử dụng đất để ký kết hợp đồng hoặc văn bản giao dịch liên quan.

+ Đăng ký biến động đất đai, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc nộp hồ sơ cấp mới Giấy chứng nhận cho phần đất không chuyển quyền. Cập nhật hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, rồi trao kết quả cho người sử dụng đất.

+ Trong trường hợp tách thửa đất do Nhà nước thu hồi một phần, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hướng dẫn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các bước sau: đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính, xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận và trao lại cho người sử dụng đất.

* Thực hiện trực tuyến:

Cơ quan giải quyết hồ sơ đất đai phải tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện đúng thủ tục hành chính. Nếu cần kiểm tra, xác minh hoặc có lý do khác gây chậm trễ, cơ quan sẽ thông báo cho người yêu cầu qua văn bản, Cổng dịch vụ công hoặc SMS và cung cấp lý do cụ thể.

Người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, có thể thanh toán trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan sẽ thông báo người yêu cầu nộp bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan.

Kết quả giải quyết hồ sơ sẽ được trả tại cơ quan tiếp nhận, qua dịch vụ bưu chính công ích hoặc tại địa điểm được yêu cầu, đặc biệt đối với đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Thủ tục tách thửa đất tại cấp huyện

Hồ sơ đề nghị tách thửa đất

Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất cần tuân thủ Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đã được điều chỉnh và bổ sung theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT. Thông tin về mẫu đơn này cũng được công bố công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng như tại Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

- Bản gốc của Giấy chứng nhận đã cấp.

* Đối với việc thực hiện thủ tục tách thửa đất từ Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa đất để tạo ra một Giấy chứng nhận riêng,

- Cần phải điền Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản liên quan theo Mẫu số 09/ĐK, ban hành cùng với Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, được điều chỉnh và bổ sung theo Thông tư 14/2023/TT-BTNMT. Thông tin về mẫu đơn này cũng đã được công bố công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng như tại Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai.

- Khi thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận chung để cấp riêng, không cần điền thông tin tại điểm 5 mục I, mục II và IV trong Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản theo Mẫu số 09/ĐK, ban hành theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung tại Thông tư 14/2023/TT-BTNMT).

- Bản gốc của Giấy chứng nhận đã được cấp.

* Trong trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản liên quan với đất mà thông tin như số chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, số định danh cá nhân hay địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp có sự thay đổi, cơ quan giải quyết thủ tục sẽ sử dụng và cập nhật thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, theo quy định tại Điều 14 của Nghị định 104/2022/NĐ-CP.

Trình tự đề nghị tách thửa đất

Trực tiếp:

• Tiến hành nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hay nộp ở Ủy ban nhân dân cấp xã.
• Thông báo và hướng dẫn nếu hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ.
• Ghi đầy đủ thông tin và trả kết quả ngay sau khi tiếp nhận.
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc cần thiết.
• Thực hiện đo đạc, lập hồ sơ, cập nhật thông tin.

Thực hiện online:

• Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định pháp luật.
• Thông báo qua Cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS nếu có vấn đề.
• Thanh toán trực tuyến.
• Yêu cầu nộp bản chính Giấy chứng nhận sau khi hoàn thành.
• Trả kết quả qua dịch vụ bưu chính hoặc tại cơ quan tiếp nhận.

Như vậy, Unlock Dream Home đã cung cấp chi tiết về Tách thửa đất là gì? Hy vọng rằng với những thông tin này, bạn sẽ dễ dàng hoàn thiện thủ tục tách sổ đỏ khi mua bán hoặc chuyển nhượng đất nhé!

>>> Tham khảo thêm: Cách xác định vị trí thửa đất trên bản đồ thông qua ứng dụng