Đất thương mại dịch vụ là gì? Thời hạn sử dụng và những điều cần biết

Đất thương mại dịch vụ là gì?

Đây là loại đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc các công trình hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Định nghĩa này đã được quy định rõ ràng và chi tiết trong Luật đất đai 2013.

Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ về chính sách thu hồi đất, trong đó, những trường hợp đất nông nghiệp bị thu hồi mà không được bồi thường tương đương về diện tích, Nhà nước sẽ hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp hoặc tạo việc làm mới cho cá nhân và hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp.

Đất thương mại dịch vụ là phân loại đất phi nông nghiệp 

Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình bị thu hồi diện tích đất nông nghiệp trên 30% mà không được bồi thường tương đương về loại đất, họ sẽ được cấp mảnh đất mới. Mảnh đất này được gọi là đất thương mại dịch vụ, hay đơn giản là đất dịch vụ. Ngoài ra, có các loại đất dịch vụ khác, như đất đấu thầu cho các khu vực công cộng như bến xe, chợ, và cơ sở khác.

Tóm lại, đất thương mại dịch vụ là phân loại đất phi nông nghiệp mà Nhà nước đền bù khi diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi vượt quá 30%. Đây là loại đất được sử dụng cho các khu vực công cộng như chợ, bến xe và được ký hiệu là TMD trong bản đồ địa chính.

Đặc điểm nổi bật đất thương mại dịch vụ 

Sau đây là các đặc điểm nổi bật đất thương mại dịch vụ là gì, hãy cùng tìm hiểu thông tin dưới đây:

- Trước hết, diện tích của đất dịch vụ thương mại thường nằm trong khoảng từ 40 đến 50m2, có vị trí đắc địa và được chính quyền phát triển hạ tầng trước khi chuyển giao.

- Thứ hai, đất dịch vụ thương mại thường nằm gần các khu đô thị hoặc liền kề chúng, điều này giúp người dân nhanh chóng chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất nông nghiệp.

Một số đặc điểm nổi bật đất thương mại dịch vụ mà bạn nên biết

- Thứ ba, mặc dù nằm ở vị trí đắc địa, giá của đất dịch vụ thương mại thường rẻ hơn nhiều so với giá thị trường, có thể chỉ bằng 1/2 hoặc 2/3 giá thực tế.

- Thứ tư, khi được bồi thường và chuyển đổi, cá nhân và hộ gia đình thường không cần phải chi trả phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà có thể bắt đầu sử dụng ngay.

- Cuối cùng, đất thương mại dịch vụ thường được sử dụng trong thời gian dài và được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, cho phép xây dựng nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh như quy định tại Khoản 4, Điều 125 của Luật Đất đai 2013.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Người sử dụng đất thương mại dịch vụ có các quyền cụ thể như sau:

• Được thuê, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thừa kế đất từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
• Được bồi thường khi đất bị thu hồi theo quy định pháp luật.
• Thu lợi các khoản đầu tư và lợi nhuận từ các hoạt động kinh doanh trên đất.
• Thực hiện khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

(CCPL: Các Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013)

Nghĩa vụ của họ bao gồm:

• Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới và bảo vệ các công trình công cộng.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Bảo vệ môi trường và quyền lợi của người sử dụng đất lân cận.
• Trả lại đất khi có yêu cầu từ Nhà nước hoặc khi hết thời hạn sử dụng.
• Chấp hành các quy định khi phát hiện vật trong lòng đất.

Các loại đất thương mại dịch vụ phổ biến hiện nay

Sau khi hiểu rõ về đặc điểm chi tiết của đất thương mại dịch vụ là gì, ta cần tìm hiểu những loại đất nào được phân loại trong danh mục này.

Có 2 loại đất thương mại dịch vụ bao gồm:

- Đất thuộc quỹ đất cộng đồng, thường được dùng cho các dự án công cộng như chợ, bến xe và các cơ sở khác.

- Đất được cấp sau khi thu hồi đất nông nghiệp.

Bên cạnh việc hiểu về đất thương mại dịch vụ, cũng cần nắm rõ khái niệm đất dịch vụ với tỉ lệ bồi thường như 5%, 7%, hoặc 10%. Tuy nhiên, trong Luật đất đai 2013, không có sự phân loại rõ ràng về đất dịch vụ theo các tỉ lệ này mà chỉ phân loại thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Bên cạnh đó, các tỉnh thành có thể có các quy định riêng về việc đền bù đất theo tỉ lệ nhất định, thường được quy định tại các văn bản hướng dẫn cụ thể tại địa phương.

>>> Bài viết có thể bạn quan tâm: Có nên mua đất thời điểm này?

Quy định về đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ ký hiệu là gì? Đất thương mại dịch vụ (TMDV) là một khái niệm gây nhiều tranh cãi và nhận được nhiều sự quan tâm hiện nay. Có rất nhiều câu hỏi xoay quanh việc đất TMDV có được phép xây nhà, cấp sổ đỏ hay không và quy trình cấp sổ đỏ cho đất thương mại dịch vụ có điểm gì khác biệt so với các loại đất khác.

Để giải quyết những thắc mắc này, Unlock Dream Home sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các quy định pháp lý, cũng như quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sở hữu và chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ.

Quy hoạch đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ, một trong những loại đất được pháp luật công nhận hiện nay, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013. Theo Khoản 1 Điều 153 của Luật này, đất thương mại dịch vụ bao gồm đất sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại và dịch vụ.

Một số quy định về đất thương mại, dịch vụ mà bạn nên biết

Vậy quy hoạch về đất thương mại dịch vụ là gì? Đó là quá trình sắp xếp, phân bố và định rõ vùng đất để xây dựng cơ sở kinh doanh và các công trình phục vụ thương mại, dịch vụ. Quy hoạch này thường được thực hiện dựa trên tiềm năng của đất thương mại dịch vụ và nhu cầu sử dụng tại từng khu vực kinh tế và đơn vị hành chính trong một giai đoạn nhất định.

Thường thì quy hoạch về đất thương mại dịch vụ được tập trung ở các thành phố lớn và khu vực ven biển. Ngoài ra, đất thương mại dịch vụ cũng được quy hoạch trong các khu đô thị và khu dân cư với mục đích xây dựng siêu thị, khu vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cư dân trong khu vực.

Thời hạn sử dụng đất ở kết hợp với thương mại dịch vụ

Theo quy định của pháp luật hiện nay, thời hạn sử dụng đất được phân thành hai loại là sử dụng ổn định lâu dài và có thời hạn. Trong số đó, đất thương mại dịch vụ thường được xác định có thời hạn sử dụng nhất định.

Trong Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai, các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất thương mại dịch vụ do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt cho dự án đầu tư sẽ có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.

Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn có thời gian thu hồi vốn dài hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực kinh tế và xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn và cần thời gian đầu tư lâu hơn, thời hạn sử dụng đất có thể được gia hạn lên đến tối đa 70 năm.

Giá đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ có giá trị như thế nào và được định giá ra sao? Dưới đây là thông tin về khung giá đất thương mại dịch vụ tại các đô thị được quy định trong Phụ lục X của Nghị định 96/2019/NĐ-CP về việc xác định khung giá đất.

Bảng giá đất thương mại dịch vụ ở khu vực đô thị:

Một số hình thức sử dụng đất ở kết hợp thương mại dịch vụ

Theo Điều 153 Luật Đất đai 2013, các hình thức sử dụng đất thương mại bao gồm:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất từ các tổ chức khác hoặc thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp nước ngoài.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có thể thuê hoặc thuê lại đất từ các tổ chức, cá nhân khác hoặc từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng được phép thuê hoặc thuê lại đất từ các tổ chức kinh tế, cá nhân hoặc từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Có nên mua đất thương mại dịch vụ không?

Mua bán đầu tư đất thương mại dịch vụ thường được nhiều người chọn lựa như một kênh sinh lời hấp dẫn, nhờ vào lợi ích về giá cả và vị trí đắc địa. Tuy nhiên, việc tham gia vào các giao dịch mua bán này cũng xảy ra nhiều rủi ro, đặc biệt là khi giao dịch xảy ra trước khi có quyết định chính thức từ cơ quan nhà nước.

Rủi ro chủ yếu mà người mua/bán có thể gặp phải là vấn đề liên quan đến pháp lý. Trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, giao dịch chỉ có thể thực hiện bằng các biện pháp không chính thức như ghi chép tay, điều này khiến người mua dễ rơi vào tình trạng mất mát khi có tranh chấp phát sinh.

Nếu giao dịch mua bán đất thương mại dịch vụ thông qua người được ủy quyền, người được ủy quyền không được ghi tên trên sổ đỏ. Người mua chỉ có thể lập quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp đất đang chờ cấp sổ đỏ, có thể phát sinh nhiều vấn đề pháp lý trong quá trình chờ đợi.

Nếu mua đất thương mại dịch vụ với mục đích sử dụng để ở, người mua cần kiểm tra xem thửa đất có đủ điều kiện để chuyển đổi thành đất thổ cư hay không. Cần phải tìm hiểu khung giá đất tại vị trí thửa đất dự định mua. Nếu giá đất thương mại dịch vụ và đất thổ cư chênh lệch quá nhiều, người mua sẽ phải trả nhiều hơn nếu quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do đó, việc quyết định có nên mua đất quy hoạch thương mại dịch vụ hay không cần dựa vào nhu cầu, tình trạng hiện tại, thông tin và tình hình pháp lý cụ thể của mảnh đất.

>>> Tham khảo bài viết: Bảng giá đất TPHCM chi tiết ở các quận

So sánh đất thương mại dịch vụ và đất ở

Đất thương mại dịch vụ thuộc vào danh mục đất phi nông nghiệp bao gồm đất được dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại hoặc các công trình phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ.

Trái lại, đất thổ cư bao gồm cả đất ở đô thị và đất ở nông thôn với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà ở, cung cấp nơi ở cho hộ gia đình và cá nhân.

Do đó, điểm khác biệt chính giữa hai loại đất này nằm ở mục đích sử dụng của chúng.

Các vấn đề liên quan đến đất thương mại dịch vụ

Nếu bạn vẫn còn nhiều băn khoăn liên quan đến đất thương mại dịch vụ là gì, thì hãy cùng Unlock Dream Home tìm hiểu như sau:

Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà không?

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Luật đất đai 2013, cùng với các hướng dẫn điều chỉnh tại Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ không được sử dụng để xây nhà ở. 

Đất thương mại dịch vụ được dùng cho các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình phục vụ cho mục đích này. Vì vậy, người sử dụng đất cần xây nhà trên đất thổ cư, không phải trên đất thương mại dịch vụ. Đồng thời, bạn cần phân biệt rõ ràng giữa nhà ở và các công trình khác như ki ốt, cửa hàng, để tránh nhầm lẫn trong quá trình xây dựng.

Đất thương mại dịch vụ có được thế chấp?

Mặc dù Luật đất đai vẫn cho phép thế chấp đất thương mại dịch vụ, tuy nhiên, thực tế, nhiều ngân hàng đã áp đặt chính sách hạn chế hoặc không chấp nhận thế chấp đất TMDV. Lý do là mục đích sử dụng của loại đất này thường mang theo rủi ro đối với ngân hàng và tính thanh khoản của đất TMDV thường thấp. Hiện tại, chỉ có một số ngân hàng nhất định như Agribank, Sacombank mới chấp nhận thế chấp đất thương mại dịch vụ.

Một số vấn đề cần chú ý đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ có bị thu hồi không?

Đất thương mại dịch vụ sẽ bị thu hồi nếu hết thời hạn sử dụng mà không tiến hành gia hạn. Thời hạn sử dụng của đất thương mại dịch vụ là 50 năm. Nếu không gia hạn sau khi hết thời hạn, đất có nguy cơ bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.

Đất được giao, cho thuê nhưng không được gia hạn cũng sẽ bị thu hồi. Nếu không thực hiện gia hạn sau khi hết hạn, đất thương mại dịch vụ cũng có thể bị thu hồi theo quy định pháp luật.

Đất đã được giao hoặc cho thuê nhưng chưa được sử dụng cũng có thể bị thu hồi. Nếu đất không được đưa vào sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn so với kế hoạch trong dự án đầu tư, đất có thể bị thu hồi mà không được bồi thường tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Đất thương mại dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?

Đất thương mại dịch vụ là đất được Nhà nước cấp để bồi thường cho người mất đất nông nghiệp trên 30% diện tích của hộ gia đình. Loại đất này hỗ trợ cho việc chuyển đổi từ sản xuất sang kinh doanh dịch vụ thương mại, không dành cho mục đích ở. Sổ đỏ đất thương mại dịch vụ có thể được cấp nếu đáp ứng các yêu cầu theo quy định của luật đất đai.

Có được mua bán/chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ không?

Mua bán đất thương mại dịch vụ có thể mang lại lợi ích về giá bán và vị trí địa lý, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Việc mua bán đất này thường gặp phải vấn đề về sổ đỏ, cũng như rủi ro khi giao dịch thông qua người được ủy quyền. Nếu dùng đất để ở, người mua cần xác định khả năng chuyển đổi sang đất thổ cư và so sánh giá đất thương mại dịch vụ với đất thổ cư. Quyết định mua đất này cần dựa trên nhu cầu, thông tin và tình hình pháp lý cụ thể của mảnh đất.

Trên đây, Unlock Dream Home đã giải đáp cho bạn những thắc mắc về đất thương mại dịch vụ là gì. Hy vọng có thể giúp bạn có thêm nhiều thông tin bổ ích để đầu tư mua bán loại đất này. Từ đó, nâng cao tính an toàn khi giao dịch đầu tư đất.