[Cập nhật 2024] Các trường hợp không được tách thửa đất mới nhất

Tách thửa đất là một quy trình phổ biến được áp dụng trong các tình huống như mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khác. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, có những trường hợp được hạn chế hoặc không được phép thực hiện hoạt động tách thửa đất. Vậy, các trường hợp không được tách thửa đất là gì? Hãy cùng Unlock Dream Home khám phá chi tiết thông qua bài viết dưới đây!

Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hay còn gọi là tách sổ đỏ/sổ hồng, là quá trình chia một khu đất hiện có thành hai hoặc nhiều phần nhỏ hơn, để có thể đăng ký tên chủ sở hữu mới. Quy trình này phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Theo quy định hiện hành, tách thửa đất là quá trình chuyển quyền sở hữu từ một người hiện tại sang một hoặc nhiều người khác.

Tách thửa đất, hiểu một cách đơn giản là việc chia một mảnh đất thành hai hoặc nhiều mảnh nhỏ hơn.

Theo quy định của pháp luật, dựa trên Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP), tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể thống nhất thành nhiều phần riêng biệt.

Tách thửa đất là quá trình chia nhỏ các thửa đất

Thủ tục tách thửa đất chính là việc chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ một giấy thành hai hoặc nhiều giấy chứng nhận riêng biệt.

Điều kiện tách thửa đất

Để tách thửa đất cần đáp ứng các điều kiện cụ thể được quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 và Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Thửa đất đã được cấp đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
• Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
• Thửa đất không có xảy ra bất cứ vấn đề tranh chấp.
• Không có quyết định, thông báo thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất sau khi tách phải đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

>>> ĐỪNG BỎ LỠ: Thủ tục sang tên sổ đỏ

Những trường hợp không được phép tách thửa đất

Dưới đây là các trường hợp không được tách thửa đất mới nhất mà bạn có thể tham khảo như sau:

Đất không có sổ đỏ/sổ hồng

Đất không có sổ đỏ là loại đất chưa được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để chuyển quyền sử dụng đất khi tách thửa để bán, phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng. Trừ các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

Vì vậy, việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể thực hiện thủ tục tách thửa, bởi chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đảm bảo đầy đủ các quyền của người sử dụng.

Tuy nhiên, theo quy định của UBND cấp tỉnh tại một số địa phương, đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được tách thửa. Nhưng nếu đất đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể tiến hành tách thửa.

Đất không đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu

Khi tách thửa đất, thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích và chiều cạnh tối thiểu.

Diện tích tối thiểu có thể khác nhau tùy thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Nếu thửa đất không đáp ứng được các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu thì sẽ không được phép tách thửa.

Trường hợp đất cấm tách thửa không đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu

Tách đất không phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định rằng một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Hầu hết các quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất cũng đề cập đến nguyên tắc này. Nghĩa là, để tách thửa đất, đất đó phải phù hợp với quy hoạch đất đai. Đất thuộc các dự án phát triển nhà theo quy hoạch và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được phép tách thửa.

Đất đang tranh chấp

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rằng đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng.

Ngoài ra, trong các quyết định về điều kiện tách thửa của UBND một số tỉnh, thành, cũng nêu rõ rằng đất không có tranh chấp mới được tách thửa. Tuy nhiên, nhiều tỉnh thành không quy định rõ điều kiện này.

Đất hết thời hạn sử dụng

Điều kiện này áp dụng đối với loại đất sử dụng có thời hạn. Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng, người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... (dựa theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng, thì sẽ không được phép tách thửa theo quy định pháp luật.

Đất và quyền sử dụng đất đang bị kê biên

Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không chỉ quyền tách thửa mà các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được (theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Đồng thời, khi quyền sử dụng đất bị kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án và người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự (theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008).

Đất đã có thông báo thu hồi

Theo quy định của Điều 67 trong Luật Đất đai năm 2013, trước khi cơ quan Nhà nước có quyết định thu hồi đất, người dân sẽ nhận được thông báo về việc thu hồi đất, với thời hạn tối đa là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Thông báo thu hồi đất sẽ được gửi đến người sở hữu đất bị thu hồi. Khi nhận được thông báo thu hồi đất, cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

 Đất tại địa phương tạm dừng thủ tục tách thửa

Trong một số tình huống, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể quyết định tạm dừng việc tiếp nhận và giải quyết các yêu cầu liên quan đến tách thửa đất tại một số khu vực nhất định. Điều này nhằm bảo vệ lợi ích quốc gia, phục vụ cho công tác quản lý đất đai của nhà nước hoặc ngăn chặn tình trạng đất đai trở nên quá nóng, giá bất động sản tăng đột biến tại địa phương. Trong trường hợp này, việc tạm dừng tách thửa là tạm thời và bạn sẽ không được phép tiến hành tách thửa đất cho đến khi có thông báo mới từ cơ quan có thẩm quyền.

Mua đất không tách thửa được thì phải làm sao?

Trường hợp không được phép tách thửa đất sẽ gặp phải nhiều hạn chế trong việc sử dụng và giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng. Vì vậy, người mua, dù có nhu cầu ở hoặc đầu tư, cũng nên xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định mua các loại đất không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, trong trường hợp đã sở hữu đất không được phép tách thửa, phải làm thế nào? Có cách nào để có thể tách thửa hay không?

Đối với các trường hợp đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, đất có tranh chấp, bị kê biên, bị thu hồi, hết thời hạn sử dụng hoặc sử dụng không đúng quy hoạch thì chủ sở hữu gần như không thể tách thửa được. Trong trường hợp đất muốn tách thửa không đủ diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương, có thể xem xét giải quyết theo hai phương án sau:

Mua thêm một thửa đất liền kề, hợp thửa

Nếu có khả năng, bạn có thể mua thêm một thửa đất liền kề với thửa đất hiện có để tăng diện tích. Tiếp theo, bạn có thể hợp nhất hai thửa đất này thành một thửa đất lớn hơn, đảm bảo đáp ứng được diện tích tối thiểu cho việc tách thửa. Nếu diện tích sau khi hợp nhất đủ lớn, bạn có thể tiếp tục tách thửa thành hai thửa đất riêng biệt nếu cần. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là việc này phải tuân thủ quy định pháp luật và nhận được sự cấp sổ đỏ cho thửa đất mới được tách thửa.

Tìm hiểu cách mua đất không tách thửa được

Hợp thửa đất đứng tên đồng sở hữu

Nếu thửa đất của bạn không đủ diện tích để tách thửa và có sổ riêng, bạn có thể thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề của các chủ sử dụng đất khác để cùng đứng tên trên một sổ chung. Phương pháp này sẽ giúp bạn có được sổ đỏ, tuy nhiên cần chú ý đến những hạn chế của việc sở hữu đất chung trên cùng một sổ trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, thế chấp sau này. Bởi mỗi người cùng sở hữu đất sẽ có quyền lợi ngang nhau đối với thửa đất, nên để thực hiện các hành động như bán, tặng, cho thuê, hoặc thế chấp để vay vốn ngân hàng, bạn sẽ cần sự đồng thuận của tất cả các cá nhân có tên trên sổ đỏ chung.

Hồ sơ xin tách thửa đất

Hồ sơ xin xử lý tách thửa đất bao gồm các thành phần sau đây:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
• Bản gốc của Giấy chứng nhận đã được cấp.

Cơ sở pháp lý:

• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 9, sửa đổi và bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Điều 2, sửa đổi và bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

>>> CHIA SẺ THÔNG TIN: Cách xác định vị trí thửa đất trên sổ đỏ bằng Google Maps

Thủ tục về tách thửa đất

Quy trình về thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ khi mua bán đất được tổ chức như sau:

• Đệ trình hồ sơ đề nghị tách thửa đất hoặc hợp thửa đất.
• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và chia tách thửa đất.
• Bạn cần lập hồ sơ và gửi đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới sau khi đã tách thửa hoặc hợp nhất thửa.

Thủ tục về tách thửa đất mà bạn nên biết

Trong các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc giải quyết tranh chấp, tố cáo, đấu giá đất, tranh chấp chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất và xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Thực hiện việc đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và sau đó chuyển Bản trích đo của thửa đất mới tách cho người sử dụng đất ký kết hợp đồng hoặc văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần của thửa đất mới tách.
• Tiến hành thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích được chuyển quyền.
• Xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác liên quan đến phần diện tích còn lại của thửa đất không được chuyển quyền.

Trong trường hợp tách thửa đất do Nhà nước thu hồi một phần, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các nhiệm vụ sau:

• Thực hiện việc đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Xác nhận sự thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp và sau đó trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi thông tin với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Cơ sở pháp lý:

Điều 75 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Điều 3 của Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Mong rằng bài viết này đã giải đáp được những thắc mắc của bạn về các trường hợp không được tách thửa đất mới nhất và mang lại thông tin hữu ích. Đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết về luật đất đai của Unlock Dream Home để cập nhật những thông tin mới nhất và không bỏ lỡ những thông tin quan trọng bạn quan tâm nhé!