Đất chính chủ là gì? Các rủi ro khi mua đất không chính chủ

Khái niệm đất chính chủ là gì?

Đất chính chủ là loại đất chỉ có duy nhất một chủ sở hữu và được chính người chủ đó rao bán, không thông qua trung gian. Ngoài ra, mảnh đất được gọi là đất chính chủ khi người chủ phải có giấy tờ nhà đất đầy đủ, hợp pháp và không vướng tranh chấp.

Đất chính chủ do chính chủ sở hữu rao bán

Vì không cần chi trả phí hoa hồng cho bên trung gian nên giá đất chính chủ sẽ rẻ hơn đất không chính chủ nhưng người mua sẽ phải tự làm việc với chủ nhà.

Những việc cần làm khi mua bán chính chủ

Khi mua bán bất động sản chính chủ, bạn sẽ phải có kiến thức về bất động sản, có kế hoạch và chuẩn bị quy trình mua bán kỹ lưỡng. Dưới đây là những công việc bạn cần làm khi mua bán nhà đất chính chủ:

Đánh giá các đặc điểm của thửa đất

Đây là công việc nên được tiến hành trước tiên nhằm đánh giá được ưu điểm và nhược điểm của thửa đất, từ đó làm cơ sở để truyền đạt đến khách hàng. Việc đánh giá phải công tâm và dựa trên những phân tích khách quan. Ngoài ra, bạn cần cung cấp đến khách hàng những thông tin đúng sự thật về hiện trạng của lô đất để họ cân nhắc.

Định giá khi mua bán đất chính chủ

Định giá là quy trình quan trọng trước khi tiến hành mua bán chính chủ. Nếu định giá quá thấp sẽ khiến chính chủ bị “bán hớ” hoặc chịu lỗ. Ngược lại, định giá quá cao sẽ ảnh hưởng đến khả năng bán và chuyển nhượng của cả người bán và người mua. Nếu là người “chân ướt chân ráo” trong lĩnh vực nhà đất, phương pháp định giá dễ nhất chính là tham khảo những khu đất có nhiều điểm tương đồng về vị trí, diện tích, tính chất,...

Định giá nhà đất chính chủ rất quan trọng

Đăng tin mua bán đất chính chủ và tìm kiếm khách hàng

Sau khi đã xác định được mức giá mà bạn muốn rao bán, bước tiếp theo sẽ là đăng tin mua bán để tìm kiếm khách hàng. Để bài đăng của mình được nổi bật, hãy chèn thêm hình ảnh thực tế của khu đất, cung cấp thông tin chính xác, nhấn mạnh ưu điểm và công khai thông tin liên hệ. Trong thời gian tìm kiếm khách hàng, bạn nên kiểm tra tin nhắn thường xuyên để không bỏ lỡ khách hàng tiềm năng.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tận dụng các mối quan hệ xung quanh để có thêm nguồn khách. Khách hàng được giới thiệu qua người quen, bạn bè thường có độ uy tín cao và dễ thương lượng hơn.

Đàm phán và thương lượng

Cả người bán và người mua đất đều muốn nắm thế chủ động để được lợi nhiều hơn. Để việc đàm phán diễn ra thành công, bạn cần nắm chắc những đặc điểm về khu đất mà mình đang sở hữu. Bạn cũng không nên dễ dàng thỏa hiệp với các yêu cầu từ phía khách hàng mà phải cân nhắc kỹ càng. Quan trọng hơn hết, không nên suy xét tính đúng sai khi đàm phán mua bán nhà đất mà chỉ nên đánh giá yêu cầu có hợp lý với thực tế hay không.

Kiên định khi đàm phán mua bán đất chính chủ

Tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất

Khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, cả bên bán lẫn bên mua phải cùng nhau thống nhất những điều khoản và quyền lợi đi kèm. Hợp đồng phải được xây dựng trên nguyên tắc tự nguyện đồng thuận nên không ai được phép ép buộc bên còn lại phải ký kết.

Ký kết hợp đồng mua bán nhà đất trên nguyên tắc đồng thuận

Khi soạn thảo hợp đồng, bạn hãy hết sức thận trọng với những điều khoản bên trong để tránh những tranh chấp không đáng có giữa hai bên.

Thực hiện công chứng và hoàn tất các thủ tục pháp lý

Công chứng giấy tờ pháp lý là bước cuối cùng để hoàn tất quy trình mua bán nhà đất. Để buổi công chứng diễn ra nhanh chóng và thuận lợi, cả bên bán lẫn bên mua phải chuẩn bị trước những giấy tờ cần thiết để trình lên cục thuế. Bên cạnh đó, bạn cũng cần lưu ý rằng sẽ có một số chi phí như phí trước bạ, các khoản thuế,... cần được chi trả trong quá trình công chứng nên hãy thỏa thuận với bên mua xem ai sẽ là người trả những khoản đó.

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ khi công chứng nhà đất chính chủ

>>> Có thể bạn muốn biết: Cách đọc ký hiệu trên bản đồ quy hoạch đất chuẩn nhất

Các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ

Bên cạnh các giao dịch bán đất chính chủ thì trong một số trường hợp, người bán có thể chuyển nhượng đất không chính chủ (được ủy quyền để rao bán) nếu thuộc các trường hợp sau đây.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 188 trong Luật Đất Đai 2013 thì cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

1. Đã có sổ đỏ, trừ hai trường hợp:

• Trường hợp 1: Người nhận quyền sử dụng đất là công dân có quốc tịch Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài hoặc công dân không có quốc tịch Việt Nam thì được chuyển nhượng nhưng không được cấp Sổ đỏ.
• Trường hợp 2: Theo Khoản 1, Điều 168 của Luật Đất Đai 2013 quy định: Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng nhà đất được quyền chuyển nhượng; Trong trường hợp nhận thừa kế là quyền sử dụng đất thì người sử dụng nhà đất có quyền chuyển nhượng khi đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa có Sổ đỏ).

1. Tài sản được cấp quyền sử dụng đất không phải là tài sản bị kê biên.
2. Đất không bị tranh chấp.
3. Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.

Nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng nhà đất thì phải đạt đủ các điều kiện trên. Ngoài ra, nếu Sổ đỏ đứng tên người khác thì phải có giấy ủy quyền chuyển nhượng thì mới được rao bán.

Giao dịch nhà đất phải có Sổ đỏ

Những rủi ro khi mua bán nhà đất không chính chủ

Mua bán đất chính chủ hay đất không chính chủ đều tồn tại ưu và nhược điểm. Trong trường hợp giao dịch đất không chính chủ và không có Giấy chứng nhận, một số rủi ro sẽ phát sinh trong tương lai mà bạn phải hết sức thận trọng.

Hợp đồng mua bán vô hiệu vì vi phạm điều cấm của luật pháp

Điều 188 của Luật Đất đai 2013 và Điều 118 của Luật Nhà ở 2014 quy định rằng một trong những điều kiện bắt buộc đối với sử dụng đất, người sở nhà ở khi muốn thực hiện chuyển nhượng, mua bán là phải cung cấp được Giấy chứng nhận trừ một số trường hợp sau đây:

• Mua và bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Mua và bán nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
• Mua và bán nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư không thuộc sở hữu của Nhà nước.
• Bán lại nhà cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội
• Chuyển nhượng nhà ở thương mại trong dự án xây dựng lần đầu, kể cả trong trường hợp đã nhận bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ để xác nhận.

Ngoại trừ những trường hợp nêu trên, tất cả giao dịch mua bán nhà đất đều phải có Giấy chứng nhận. Nếu không có thì nội dung giao dịch đã vi phạm điều cấm của luật và cả hai bên mua, bán sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Mua bán đất không chính chủ tiềm ẩn nhiều rủi ro

Không thể công chứng hợp đồng và sang tên cho bên mua

Theo quy định tại Điều 40 và 41 của Luật Công chứng 2014 và Điều 36 của Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hồ sơ khi công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc có Giấy chứng nhận. Nếu các bên không xuất trình được thì không thể thực hiện công chứng hợp đồng.

Đồng thời, thủ tục sang tên cho bên mua cũng không thể thực hiện nếu hồ sơ thiếu Giấy chứng nhận (Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Đất không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch

Trường hợp chuyển nhượng đối với đất không có Giấy chứng nhận sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 - 5.000.000 đồng (đối với vùng nông thôn) và từ 5.000.000 - 10.000.000 đồng (đối với khu đô thị). Vì vậy, về mặt pháp lý, đất không chính chủ và không có giấy Giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để giao dịch.

Bên mua bị tranh chấp về pháp lý

Nhà đất chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ rất khó để xác minh chủ sở hữu, nguồn gốc tài sản cũng như quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc khó xác minh tài sản có đang vướng tranh chấp hoặc vi phạm pháp lý hay không. Nếu trong tương lai xảy ra xung đột thì người mua mới cũng bị kéo vào vòng tranh chấp.

Các tranh chấp pháp lý là điều không tránh khỏi khi mua nhà không chính chủ

Bên mua chuyển nhượng lại nhà hay đất cho người khác

Mặc dù giá của loại nhà đất không có Giấy chứng nhận sẽ thấp hơn loại có đầy đủ giấy tờ chính chủ nhưng trong tương lai, sẽ rất khó chuyển nhượng cho người khác vì tiềm ẩn nhiều rủi ro khác.

Không thể thế chấp để vay tiền ngân hàng

Để vay thế chấp nhà đất thì giấy tờ chính chủ là điều bắt buộc phải có. Do đó, người mua đất không chính chủ sẽ không thể vay vốn bằng tài sản là nhà đất. Điều này sẽ làm giảm tính linh hoạt trong việc quản lý và sử dụng tài sản là bất động sản.

Cải tạo, sửa chữa gặp khó khăn trong các trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng

Một trong những giấy tờ bắt buộc trong hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng (Điều 95 và 96 của Luật Xây dựng 2014) là giấy tờ nhà đất hợp pháp. Nếu nhà đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng thuộc một trong những trường hợp được quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu không thuộc những trường hợp trên thì hoàn toàn không thể xin phép để cải tạo và sửa chữa.

Bên mua không được bồi thường khi đã bị thu hồi đất

Nếu giao dịch nhà đất không chính chủ và không có Giấy chứng nhận thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội (Khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai 2013) thì bên mua sẽ không đủ điều kiện nhận bồi thường theo quy định.

Không đủ điều kiện nhận bồi thường khi bị thu hồi đất

>>> Tìm hiểu thêm: Quy trình và thủ tục mua bán nhà đất

Một số giải pháp để tránh rủi ro khi mua nhà đất

Giao dịch mua bán bất động sản chính chủ hay không chính chủ đều là những ván bài cân não giữa bên mua và bên bán. Để hạn chế những rủi ro và tranh chấp trong quá trình mua bán, hãy tham khảo các biện pháp được đề xuất bởi những chuyên gia bất động sản:

• Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất: Trước khi mua, cần kiểm tra xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch không, có đang tranh chấp hoặc vướng pháp lý nào không.
• Thương lượng giá cả một cách thông thái: Hiểu rõ về nhu cầu của bên mua và bên bán cũng như nắm rõ đặc điểm của khu đất để có chiến lược giá phù hợp.
• Tìm hiểu quy trình thanh toán an toàn và hợp pháp:
• Giai đoạn 1: Thanh toán tiền cọc thường không quá 10% tổng giá trị nhà đất.
• Giai đoạn 2: Thanh toán tiền mua đất khi công chứng thì không nên vượt quá 95% tổng giá trị nhà đất.
• Giai đoạn 3: Thanh toán phần còn lại sau khi khai thuế và sang tên.
• Xây dựng kế hoạch mua bán cụ thể từ trước: Đầu tư bất động sản là một bài toán cần được cân nhắc về nhiều mặt. Khi xây dựng kế hoạch mua bán nhà đất cần có ít nhất hai hoặc ba kế hoạch phụ để hạn chế tình huống “tiến thoái lưỡng nan”.
• Tìm kiếm sự hợp tác từ các chuyên gia: Đừng cố làm “con sói đơn độc” trên thị trường bất động sản mà hãy cố gắng kết nối với nhiều chuyên gia để nắm rõ quy trình mua bán, dự đoán được những biến động theo thời cuộc.

Biện pháp để giảm thiểu rủi ro khi giao dịch nhà đất

Một số lưu ý khi mua bán bất động sản không chính chủ

Không chỉ mua bán chính chủ, trong trường hợp giao dịch nhà đất không chính chủ, kể bên mua và bên bán cũng cần lưu ý một số vấn đề sau:

Đối với bên bán

• Kiểm tra và xác thực độ tin cậy của đơn vị môi giới sẽ hợp tác.
• Yêu cầu đơn vị môi giới đánh giá mức độ tiềm năng và uy tín của khách hàng trước khi giao dịch.
• Hiểu rõ quy trình giao dịch và các thủ tục cần thiết khi mua bán nhà đất.

Đối với bên mua

• Kiểm tra kỹ lưỡng những thông tin về chủ sở hữu, người được cấp quyền sử dụng đất, tình huống tranh chấp nếu có và quy hoạch của khu vực.
• Tìm hiểu xem tài sản là sở hữu chung, riêng hay hộ gia đình để yêu cầu ký kết đầy đủ.
• Yêu cầu bên môi giới cung cấp đầy đủ giấy tờ nhà đất.
• Khi tiến hành công chứng và giao dịch tại ngân hàng phải có biên nhận, hình chụp làm bằng chứng.
• Khi nhận bàn giao nhà đất phải kiểm tra xem hiện trạng có đúng như đã thỏa thuận hay không.

Tóm lại, việc mua bán nhà đất không chính chủ cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa người bán, người mua và đơn vị môi giới. Trong một số trường hợp, bên mua không được trao đổi trực tiếp với bên bán thì cả hai bên phải truyền đạt đầy đủ và chính xác mong muốn của mình với đơn vị môi trường để quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ.

Mong rằng bài viết trên của UNLOCK DREAM HOME đã mang đến những thông tin hữu ích khi mua bán nhà đất chính chủ.

>>> Xem thêm: Hồ sơ công chứng mua bán nhà đất