REIT là gì? Giải nghĩa chi tiết về Quỹ đầu tư bất động sản

Reit là gì?

Reit là tên viết tắt của cụm từ “Real Estate Investment Trust” - quỹ tín thác đầu tư trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Hiểu đơn giản thì Reit chính là hình thức đầu tư vào dự án bất động sản ở thị trường trong nước hoặc quốc tế thông qua việc tổ chức/cá nhân phát hành chứng từ với giá trị giống như chứng chỉ quỹ, cổ phiếu.

Reit là quỹ tín thác huy động vốn cho các dự án BĐS

Mô hình hoạt động phổ biến của Reit

Dưới đây là thông tin về mô hình hoạt động chung của Reit mà bạn có thể tham khảo như sau.

Hình ảnh minh họa mô hình hoạt động của Reit

Quy định thành lập quỹ đầu tư bất động sản

Dưới đây là thông tin cụ thể để bạn nắm rõ trước khi quyết định đầu tư vốn vào đây:

• Tài sản đầu tư: Có ít nhất 65% NAV quỹ sẽ đưa vào bất động sản. Không quá 35% NAV quỹ sẽ đưa vào các công cụ tiền tệ, chứng khoán, cổ phiếu và các loại tài sản khác.
• Lợi nhuận của Reit: Dùng tối thiểu 90% lợi nhuận Reit thu được trong năm để chia lợi tức cho nhà đầu tư, 10% lợi nhuận còn lại dùng cho các hoạt động khác của quỹ. Hiện tại, thị trường vẫn chưa có quy định về chính sách thuế đối với lợi nhuận thu được từ Reit.
• Quy định cho vay: Không dùng quá 5% giá trị tài sản ròng của Reit để cho vay. Khoản vay chỉ được thực hiện tối đa không quá 30 ngày và dùng cho các khoản phí cần thiết của quỹ. Reit cũng không được dùng vốn, tài sản của quỹ để thực hiện các hoạt động cho vay hay bảo lãnh khoản vay,...
• Quy định chứng chỉ quỹ: Reit không được phép mua lại chứng chỉ quỹ theo hình thức quỹ đóng. Ngoài ra, công ty đầu tư chứng khoán BĐS không quy định phải mua lại các cổ phiếu được phát hành trước đó.
• Hoạt động giao dịch BĐS của Reit: Giá mua của Reit phải nhỏ hơn hoặc bằng 110% so với mức giá tham chiếu. Giá bán phải bằng hay lớn hơn 90% so với giá tham chiếu.
• Tổ chức định giá Reit: Tổ chức có từ 3 nhân viên với kinh nghiệm thẩm định giá từ 05 năm trở lên,  có quyền quyết định giá, có uy tín, đạo đức nghề nghiệp. Tổ chức không phải là người thuộc đối tác của Reit hay người của NHGS, QLQ, các nhà đầu tư lớn trong Reit.

Reit thành lập với các quy định rất khắt khe về vốn, lợi nhuận,...

>>> Có thể bạn muốn biết: Xếp loại tài sản theo tính thanh khoản

Những đặc điểm của REIT

Dưới đây là một số đặc điểm nổi bật của Reit mà bạn có thể tham khảo qua như sau:

Tính thanh khoản tốt

Cổ phiếu mà Reit đưa ra luôn có tính thanh khoản rất tốt. Cùng với đó, lợi nhuận mà quỹ thu về hàng năm luôn ở mức ổn định. Hơn nữa, so với việc các nhà đầu tư tự góp vốn để rót vào dự án BĐS thì chọn tham gia Reit sẽ cần số vốn thấp hơn. Áp lực về vốn kinh doanh cũng sẽ giảm đi không ít.

Danh mục đầu tư đa dạng

Hiện tại, Reit tham gia đầu tư ở nhiều hạng mục BĐS khác nhau. Điển hình như: khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại, khu công nghệ,... Với sự đa dạng về danh mục đầu tư này, Reit cũng nhận được ưu đãi về chính sách thuế. Thậm chí, nhiều danh mục còn được miễn 100% thuế.

Tỷ lệ chia cổ tức cao

Có đến 90% lợi nhuận thu được trong hoạt động của Reit sẽ chia cho nhà đầu tư theo hình thức cổ tức. Chỉ có 10% lợi nhuận được giữ lại để phục vụ hoạt động duy trì quỹ. Đây là lợi ích rất hấp dẫn để các nhà đầu tư cân nhắc rót vốn vào quỹ tín thác này.

Cổ tức hấp dẫn là lý do nhiều nhà đầu tư chọn rót vốn vào Reit

Tính minh bạch cao

Bản chất của Reit chính là doanh nghiệp được lập ra để đầu tư vào các dự án BĐS. Do đó, so với các ngành khác thì quỹ sẽ có tính minh bạch cao hơn. Bởi bộ máy tổ chức của Reit mặc dù đơn giản nhưng lại có sự giám sát rất chặt chẽ. Đảm bảo không xảy ra tình trạng gian lận, chiêu trò trong quá trình hoạt động.

Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp

Nhiều người vẫn thắc mắc điểm tạo nên uy tín của Reit Estate Investment Trust là gì? Ngoài tính minh bạch thì yếu tố nhân sự quản lý cũng là điểm cộng của quỹ tín thác BĐS này. Hoạt động của Reit tuân thủ theo hành lang pháp lý được quy định. Đồng thời, đội ngũ quản lý quỹ đều là những người có kinh nghiệm từ 05 năm trở lên và rất chuyên nghiệp. Đảm bảo, quỹ có thể vận hành ổn định và hiệu quả để thu về lợi nhuận hấp dẫn nhất.

Ưu điểm của quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Các nhà đầu tư muốn rót vốn vào quỹ tín thác BĐS này nhưng không biết liệu ưu điểm của Reit là gì? Đây có thực sự là kênh đáng tin hay không? Với 3 ưu điểm nổi bật sau, bạn sẽ có được lựa chọn lý tưởng nhất.

• Mọi nhà đầu tư đều có thể tham gia: Dù người có vốn nhiều hay ít thì Reit đều sẵn sàng chào đón. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể chọn rót vốn cho 1 hay nhiều dự án cùng lúc với thủ tục tham gia đơn giản, không cần tiến hành quá nhiều thủ tục.
• Nhận lợi tức nhanh: Nhà đầu tư tại Reit sẽ nhận được tỷ lệ lợi nhuận tương ứng ngay khi mới tham gia. So với việc đầu tư các ngành khác thì ưu điểm này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro “lỗ chồng lỗ” 1 cách rõ rệt.
• Mức cổ tức cao: Mọi nhà đầu tư vào Reit đều nhận được mức cổ tức cao hơn so với khi đầu tư những ngành khác.

Reit tạo cơ hội cho mọi nhà đầu tư tham gia vào các dự án BĐS

Phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Ngoài việc nắm rõ hoạt động, ưu điểm của quỹ tín thác là gì, nhà đầu tư cũng cần biết được các loại Reit trên thị trường hiện nay trước khi rót vốn. Cụ thể như sau:

Theo cấu trúc vận hành

Đối với cấu trúc vận hành, quỹ tín thác BĐS này hiện có 3 loại gồm:

• Reit truyền thống: Quỹ sẽ trực tiếp nắm giữ các tài sản mà không cần qua đối tác.
• Downreit: Khi Reit trở thành công ty công chúng sẽ đổi thành Downreit. Ngoài ra, mô hình này còn được áp dụng khi Reit muốn mở rộng quy mô mà không có sự ảnh hưởng tới tài sản đang có.
• Upreit: Loại quỹ này được thành lập khi có sự liên kết nhiều tài sản từ các nhóm đối tác được chọn lọc. Upreit không trực tiếp quản lý tài sản trong quỹ mà chỉ có quyền khống chế những biểu quyết ở nhóm đối tác.

Cách phân loại Reit dựa theo cấu trúc vận hành

Theo đối tượng đầu tư

Nếu phân loại Reit theo đối tượng đầu tư sẽ có 3 dạng sau:

• Reit khai thác BĐS:  Đa số nhà đầu tư khi tham gia quỹ đều thuộc dạng này. Theo đó, Reit sẽ đầu tư trực tiếp vào những dự án bất động sản để nhận cổ tức thông qua hoạt động cho thuê, chuyển giao,...
• Reit cho vay: Quỹ sẽ cho vay để tiến hành huy động vốn từ bán cổ phiếu. Nguồn vốn này được đầu tư vào những dự án BĐS hay các chứng từ chuyển quyền, nghĩa vụ sở hữu,...
• Reit hỗn hợp: Có thể phân biệt loại Reit này bằng 1 số đặc điểm như: kỳ hạn hoạt động trong quỹ, Reit mở/Reit đóng,...

Theo tổ chức

Thông thường, quỹ tín thác này sẽ được tổ chức theo dạng 1 công ty có hoạt động phát hành cổ phiếu cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Cụ thể, nếu xét theo tổ chức thì Reit sẽ có 2 loại gồm: Reit được quản lý bởi 1 công ty BĐS và Reit tự quản lý.  

Xét về tổ chức đầu tư thì Reit sẽ có 2 loại khác nhau

Tác động của REIT là gì?

Lý do nhiều nhà đầu tư tìm hiểu Reit là gì chính là muốn tham gia vào kênh đầu tư hấp dẫn này. Bởi 1 thực tế không thể phủ nhận là hiện nay, Reit đang có sự tác động rất mạnh mẽ đối với thị trường thế giới và cả trong nước. 

Trên thế giới, Reit đã cho thấy tốc độ phát triển chóng mặt với lợi nhuận thu về là những con số rất “khủng”. Theo đó, Quỹ tín thác này vào năm 2008 đã cán mốc giá trị lên tới con số 604 tỷ USD. Hiện nay, Mỹ được xem là “cái nôi” của Reit với tốc độ phát triển lên đến 48,7%.

Hoạt động của Reit ảnh hưởng không ít tới thị trường

Ở Việt Nam, Reit bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2015 do Techcom Capital quản lý với tên gọi TCREDIT. Vốn điều lệ của quỹ ban đầu là 50 tỷ đồng và hiện đã được niêm yết ở sàn chứng khoán HOSE. Sự có mặt của Reit đã giúp nhu cầu vốn của thị trường BĐS được giải quyết nhanh chóng. Đây cũng là thời cơ mở ra cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ có cơ hội tham gia và phát triển. Tuy nhiên, hàng rào pháp lý ở Việt Nam hiện vẫn được xem là yếu tố khiến Reit không thể phát huy tối đa ưu điểm trên thị trường.

>>> Tìm hiểu thêm: Phân loại các tài sản thế chấp phổ biến hiện nay 

Thị trường & nhà đầu tư REIT ở Việt Nam

Rất nhiều thắc mắc được đưa ra về lợi ích, tác động của Reit là gì đối với thị trường và các nhà đầu tư tại Việt Nam. Theo nhận định từ các chuyên gia BĐS, Reit xuất hiện đã mở ra hàng loạt danh mục đầu tư hấp dẫn với chi phí thấp trên thị trường địa ốc. Quỹ tín thác này cũng giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia vào những dự án lớn, tối ưu lợi nhuận đầu tư 1 cách hiệu quả.

Không những thế, Reit ra đời sẽ giúp thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn. Vấn đề vốn được giải quyết. Nguy cơ bù lỗ cũng giảm đáng kể đối với các dự án. Lợi ích tăng trưởng cho nền kinh tế Việt Nam cũng nhờ vậy mà trở nên hấp dẫn hơn.

Thị trường BĐS Việt Nam và nhà đầu tư đang nhận được nhiều lợi ích từ Reit

Trên đây là những chia sẻ của Unlock Dream Home về Reit. Bạn sẽ biết được Reit là gì, ưu điểm, quy định thành lập quỹ tín thác này ra sao. Đây có thể xem là quỹ giúp kêu gọi vốn đầu tư nhanh chóng, hiệu quả cho các dự án BĐS nhưng cũng giúp nhà đầu tư thu về cổ tức rất hấp dẫn. Mặc dù vậy, trước sự biến động của thị trường bất động sản như hiện nay, các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ về dự án trước khi rót vốn để hạn chế tối đa các rủi ro có thể phát sinh.