Đất xen kẹt là gì? Quy định mới nhất về cấp sổ đỏ đất

Khái niệm đất xen kẹt là gì?

Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành ba nhóm dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa được sử dụng. Mặc dù không có định nghĩa chính thức cho thuật ngữ "đất xen kẹt là đất gì?" theo quy định của pháp luật, tuy nhiên trong thực tế, người ta thường sử dụng từ này, đặc biệt là tại các khu vực đô thị và ở các thành phố lớn.

Vậy thế nào là đất xen kẹt? Trong thực tế, "đất xen kẹt" thường ám chỉ đất nông nghiệp nằm trong khu vực dân cư (thường kết hợp với đất ở) hoặc đất còn dư thừa sau khi đã được quy hoạch đô thị. Đặc điểm chung của loại đất này là diện tích thường không lớn do nằm ở giữa khu dân cư. "Đất xen kẹt" thường bao gồm các loại đất như đất vườn, đất trồng cây hàng năm, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác không còn được sử dụng cho mục đích nông nghiệp.

Đất kẹt là đất nằm nông nghiệp nằm trong khu vực dân cư hoặc đất còn dư thừa sau khi quy hoạch

Đất xen kẹt nghĩa là gì? Thuật ngữ "đất xen kẹt" thường được người dân sử dụng để mô tả đất nằm giữa các thửa đất dân cư trong khu vực đô thị và thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Nhiều người thắc mắc về việc có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ cho đất xen kẹt dựa theo quy định của pháp luật. Để làm sáng tỏ vấn đề này, chúng ta có thể tìm hiểu quy định tại Điều 100 và 101 của Luật Đất đai 2013 theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP với các điều 20, 21, 22, 23, 24.

Theo quy định trên, để có thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có hai trường hợp cụ thể:

       1. Trường hợp gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất và đã có tài liệu xác minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, họ có thể đệ trình lại các giấy tờ này để thực hiện thủ tục đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thứ tự được quy định bởi pháp luật. Những giấy tờ này bao gồm tài liệu được nêu tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

       2. Trường hợp gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất mà không có tài liệu xác minh quyền sử dụng đất, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và tuân theo quy định pháp luật về đất đai, để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất họ đang sử dụng, họ cần cung cấp tài liệu như văn bản xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp xã về tính không tranh chấp của đất, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, những quy hoạch này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho vùng đất tương ứng.

Vì vậy, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện quy định cụ thể như đã trình bày ở trên.

Quy định mới nhất về cấp sổ đỏ đất kẹt là gì?

Việc chuyển đổi đất xen kẹt tương tự như quy định về chuyển đổi các loại đất khác và đòi hỏi tuân thủ các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất như quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013. Để được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất xen kẹt, cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc chuyển đổi đất xen kẹt phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Pháp luật không cấm việc chuyển đổi đất xen kẹt, nhưng quyết định về diện tích chuyển đổi và thời điểm thực hiện chuyển đổi phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

Một số quy định về đất kẹt

Thứ hai, khi thực hiện chuyển đổi đất xen kẹt, phải làm rõ nhu cầu sử dụng đất thông qua việc nêu bật trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất giao đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ thay đổi mục đích sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Khoản 1 của Điều 8 trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

       ♦ Cấp Giấy chứng nhận và Đơn đăng ký theo Mẫu số 04a/ĐK.

       ♦ Các tài liệu liên quan đến tình hình tài chính bao gồm giấy tờ về miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có).

       ♦ Một trong các loại tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

Bên cạnh đó, tùy theo tình huống cụ thể, có thể cần có giấy xác nhận từ UBND cấp xã về tình trạng đất bao gồm thông tin về tính phù hợp với quy hoạch, sự ổn định trong việc sử dụng đất và không có tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình và cá nhân có hai cách để nộp hồ sơ:

       ♦ Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu cần.

       ♦ Cách 2: Nếu địa phương đã có bộ phận một cửa, họ có thể nộp hồ sơ tại đó (tại cấp huyện). Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa, họ có thể nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tương ứng.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Trong giai đoạn này, các cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các nhiệm vụ liên quan để đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Đối với người sử dụng đất, quan trọng nhất là thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Khi nhận thông báo về việc nộp tiền, họ cần đảm bảo thanh toán đúng số tiền và trong thời hạn được quy định, sau đó giữ chặt biên lai và các chứng từ để sử dụng khi nhận Giấy chứng nhận.

Những thủ tục cần chuẩn bị khi sử dụng đất kẹt

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết hồ sơ không vượt quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp các xã núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian này có thể lên đến 40 ngày.

Thời gian này không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, cũng không tính thời gian nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp đất sử dụng có vi phạm pháp luật hoặc thời gian trưng cầu giám định.

Một số lưu ý khi sử dụng đất kẹt

Thường thì các loại đất nông nghiệp xen kẹt thường không đi kèm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, việc chuyển nhượng thường diễn ra qua hình thức viết tay.

Vì vậy, trong quá trình mua bán (chuyển nhượng), cần tuân theo các hướng dẫn sau:

Ký kết các Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng với đầy đủ chữ ký của tất cả các bên liên quan. Ví dụ, đối với đất thuộc sở hữu của một cặp vợ chồng, cần có chữ ký của cả hai người trong cặp vợ chồng đó. Trong trường hợp đất thuộc sở hữu của một hộ gia đình, yêu cầu có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài các chữ ký của các bên liên quan, cần cân nhắc thêm việc có chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân tin cậy của bên bán hoặc những người được coi là uy tín).

Khi tiến hành chuyển tiền mua bán đất, nên thực hiện việc chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng (đồng thời nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc trả tiền mặt, nhưng phải có xác nhận từ bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.

Những vấn đề cần lưu ý khi sử dụng đất kẹt mà bạn nên biết

Cần thực hiện việc bàn giao thực tế đất, nhà và lập thành văn bản (với sự đồng ý và chữ ký của bên mua, bên bán và người làm chứng). Thêm vào đó, cần rõ ràng xác định ranh giới, mốc giới và đặc điểm cụ thể của thửa đất và tài sản nếu có.

Sau khi hoàn tất việc mua bán, nên chiếm dụng thực tế đất (ví dụ như làm vườn, xây lán, lều, và các công việc tương tự) để tránh trường hợp bên bán có thể tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.

Hy vọng qua bài viết này của UNLOCK DREAM HOME, bạn đã hiểu được khái niệm “đất xen kẹt là gì?” và những thủ tục pháp lý khi cấp sổ đỏ. Việc hiểu rõ quy định và thực hiện đúng quy trình sẽ giúp người mua và người bán đất xen kẹt tránh được rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền và lợi ích của họ trong giao dịch bất động sản.