Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất

Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR) là một chỉ số quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và xây dựng. Được tính như tỷ lệ của tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm cả tầng hầm) trên tổng diện tích lô đất, hệ số này đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát mật độ xây dựng và bảo vệ cảnh quan đô thị.

Quy định bởi các cơ quan chức năng có thẩm quyền, FAR không chỉ đơn giản là con số trên giấy tờ mà còn là công cụ quyết định sự phát triển của các dự án xây dựng. Bằng cách này, nó giữ vai trò quan trọng trong việc định hình hình ảnh của các thành phố và đảm bảo sự cân bằng giữa sự phồn thịnh và bảo tồn cảnh quan đô thị.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng chính xác nhất theo quy định

Để tính hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) một cách chính xác, bạn cần tuân thủ công thức quy định. HSSDĐ là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình và tổng diện tích lô đất, được xác định bởi các cơ quan chức năng để kiểm soát mật độ xây dựng và bảo vệ cảnh quan đô thị.

Công thức tính hệ số sử dụng đất:

HSSDĐ = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất

Trong đó:

♦ Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của tất cả các tầng của công trình, bao gồm cả diện tích sàn tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái.

♦ Tổng diện tích lô đất là diện tích đất được sử dụng để xây dựng công trình.

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất tối đa được cụ thể và chi tiết trong các văn bản pháp luật, đặc biệt là Luật Xây Dựng năm 2014 và các Nghị định điều chỉnh về quy hoạch đô thị và xây dựng. Dưới đây là một tóm tắt về quy định này:

♦ Luật Xây Dựng Năm 2014: Hệ số sử dụng đất tối đa là một trong những chỉ tiêu quy hoạch được xác định trong quy hoạch đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng.

♦ Nghị Định số 37/2010/NĐ-CP: Điều 16 và Điều 20 quy định về nội dung của đồ án quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu đô thị, đều bao gồm hệ số sử dụng đất tối đa cho từng loại đất.

♦ Nghị Định số 38/2010/NĐ-CP: Điều 14 và Điều 17 quy định về nội dung của đồ án quy hoạch xây dựng vùng và đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị, đều bao gồm hệ số sử dụng đất tối đa cho từng loại đất.

♦ Điều 21 quy định về nội dung của đồ án quy hoạch phân khu xây dựng đô thị, cũng bao gồm hệ số sử dụng đất tối đa cho từng loại đất.

Những quy định này không chỉ giúp kiểm soát mật độ xây dựng mà còn đảm bảo cảnh quan đô thị, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của đô thị và xây dựng.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng, mang đến nhiều ý nghĩa tích cực cho sự phát triển bền vững của các đô thị. Dưới đây là một số ý nghĩa quan trọng của hệ số sử dụng đất: 

♦ Kiểm soát mật độ xây dựng: Hệ số sử dụng đất là công cụ quan trọng để kiểm soát mật độ xây dựng trong các khu vực đô thị. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyết định diện tích xây dựng so với diện tích đất sử dụng. Hệ số sử dụng đất cao thường dẫn đến mật độ xây dựng cao và ngược lại. Việc duy trì sự cân bằng này giúp đảm bảo cảnh quan đô thị và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

♦ Đảm bảo cảnh quan đô thị: Hệ số sử dụng đất hợp lý không chỉ giúp kiểm soát mật độ xây dựng mà còn giữ gìn cảnh quan đô thị. Quy hoạch đô thị thông minh sẽ tạo ra không gian xanh, thoáng đãng và hài hòa giữa các khu vực xây dựng và không gian mở. Điều này giúp tạo ra môi trường sống trong lành và bền vững cho cộng đồng.

♦ Thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội: Hệ số sử dụng đất cao giúp tối đa hóa diện tích sử dụng của mỗi công trình xây dựng, từ đó thúc đẩy hiệu quả trong việc phát triển kinh tế và xã hội. Việc sử dụng đất hiệu quả giúp tạo ra nhiều không gian cho các dự án đầu tư, doanh nghiệp và các tiện ích cộng đồng mà không làm ảnh hưởng quá mức đến môi trường đô thị.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện tại là bao nhiêu?

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể của công trình, hệ số sử dụng đất tối đa tại Việt Nam hiện nay được điều chỉnh theo các quy định chi tiết dưới đây: 

♦ Đối với nhà ở riêng lẻ, hệ số sử dụng đất tối đa được quy định như sau:

     ◊ Khu vực đô thị: Hệ số sử dụng đất tối đa là 0,6 lần.

     ◊ Khu vực nông thôn: Hệ số sử dụng đất tối đa là 0,8 lần.

♦ Đối với nhà chung cư, hệ số sử dụng đất tối đa được quy định như sau:

     ◊ Khu vực đô thị: Hệ số sử dụng đất tối đa là 1,2 lần.

     ◊ Khu vực nông thôn: Hệ số sử dụng đất tối đa là 1,5 lần.

♦ Đối với công trình thương mại, dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa được quy định như sau:

     ◊ Khu vực đô thị: Hệ số sử dụng đất tối đa là 2,5 lần.

     ◊ Khu vực nông thôn: Hệ số sử dụng đất tối đa là 3,0 lần.

Ngoài ra, hệ số sử dụng đất tối đa còn có thể được quy định cao hơn hoặc thấp hơn tùy thuộc vào các yếu tố như vị trí của công trình, khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,...

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Trong lĩnh vực quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng, hai khái niệm quan trọng là Hệ Số Sử Dụng Đất và Mật Độ Xây Dựng, tuy được sử dụng chung, nhưng lại có những điểm khác biệt cơ bản.

Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ):

♦ Định nghĩa: Là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình (bao gồm cả tầng hầm, trừ các diện tích phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, an toàn và đỗ xe) trên tổng diện tích lô đất.

♦ Quy định: Được xác định và quy định bởi các cơ quan chức năng để kiểm soát mật độ xây dựng và bảo vệ cảnh quan đô thị.

Mật độ xây dựng (MDXD):

♦ Định nghĩa: Là tỷ lệ giữa diện tích sàn xây dựng của công trình trên tổng diện tích lô đất, không bao gồm các phần diện tích phục vụ cho các hệ thống kỹ thuật và an toàn.

♦ Phân loại: Mật độ xây dựng có nhiều loại khác nhau, tùy thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể của công trình, như mật độ xây dựng cho nhà ở, nhà chung cư, hay công trình thương mại, dịch vụ.

Hệ số sử dụng đất tập trung vào tỷ lệ sử dụng diện tích lô đất cho mục đích xây dựng, trong khi mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích sàn xây dựng so với diện tích lô đất, không tính các phần diện tích phục vụ cho các hệ thống khác. Sự hiểu biết rõ ràng về hai khái niệm này là quan trọng để thực hiện quy hoạch đô thị và xây dựng một cách hiệu quả.

Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Những câu hỏi thường gặp về hệ số sử dụng đất

Nhiều người vẫn còn bối rối và đặt ra nhiều câu hỏi xoay quanh khái niệm hệ số sử dụng đất. Cùng nhau khám phá những câu hỏi thường gặp nhất về hệ số sử dụng đất ngay sau đây: 

Trong hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?

Câu trả lời là có. Hệ số sử dụng đất được tính theo tổng diện tích sàn xây dựng của công trình, bao gồm cả diện tích sàn của tầng hầm. Diện tích sàn của tầng hầm được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng vì tầng hầm là một phần của công trình, có thể được sử dụng để làm gara ô tô, nhà kho,...

Hệ số sử dụng đất chung cư là gì?

Hệ số sử dụng đất chung cư là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình chung cư trên tổng diện tích lô đất. Quy định hệ số sử dụng đất chung cư nằm trong quy hoạch đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng. Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất chung cư tối đa được quy định như sau:

♦ Khu vực đô thị: 1,2 lần

♦ Khu vực nông thôn: 1,5 lần

Hệ số sử dụng đất nông nghiệp là gì?

Hệ số sử dụng đất nông nghiệp là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình nông nghiệp trên tổng diện tích lô đất. Quy định hệ số sử dụng đất nông nghiệp thuộc lĩnh vực quy hoạch nông nghiệp. Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất nông nghiệp tối đa được quy định như sau:

♦ Đất trồng lúa: 0.05 lần

♦ Đất trồng cây hàng năm khác: 0,1 lần

♦ Đất trồng cây lâu năm: 0,2 lần

♦ Đất nuôi trồng thủy sản: 0,1 lần

Hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp là gì?

Hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình trong khu công nghiệp trên tổng diện tích lô đất. Quy định về hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp nằm trong quy hoạch khu công nghiệp. Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp tối đa được quy định như sau:

♦ Khu công nghiệp loại I: 2,5 lần

♦ Khu công nghiệp loại II: 2,0 lần

♦ Khu công nghiệp loại III: 1,5 lần

Hi vọng qua bài viết trên bạn sẽ biết hệ số sử dụng đất là gì và vai trò của nó. Hệ số sử dụng đất không chỉ là một con số trên giấy, mà là cơ sở quan trọng trong quá trình quy hoạch đô thị và xây dựng. Đối với những người làm trong ngành, việc hiểu rõ và áp dụng cách tính hệ số sử dụng đất chính xác là không thể phủ nhận.