Chuyển nhượng là gì? Các thủ tục chuyển nhượng nhà đất

Khái niệm chuyển nhượng là gì?

Chuyển nhượng là hành động chuyển giao tài sản của một cá nhân hoặc tổ chức cho người khác. Trong quá trình này, người nhận chuyển nhượng sẽ được cấp quyền sở hữu và nhận đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được hưởng.

Chuyển nhượng là một khái niệm pháp lý được sử dụng để miêu tả quá trình chuyển giao quyền sở hữu các loại tài sản

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thủ tục pháp lý mà cá nhân hoặc tổ chức có thể thực hiện để chuyển giao quyền này cho một cá nhân hoặc tổ chức khác. Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng sẽ được hưởng đầy đủ các quyền liên quan đến mảnh đất được nhắc đến một cách hợp pháp. Những quyền này bao gồm quyền sở hữu đối với mảnh đất đó và quyền thu được các lợi ích khác từ nguồn tài nguyên liên quan đến mảnh đất mà bên chuyển nhượng sở hữu.

Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Là chuyển giao quyền kiểm soát đất từ Nhà nước sang người hoặc tổ chức khác qua thỏa thuận và hợp đồng

Bạn cần lưu ý rằng hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bao gồm cả quyền sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng khác trên mảnh đất đó. Nhà ở và các công trình xây dựng có thể là nhà riêng lẻ, chung cư hoặc những công trình sinh hoạt khác.

Ngoài ra, người được chuyển nhượng vẫn giữ đầy đủ quyền sở hữu các tài sản đi kèm với mảnh đất, như cây trồng lâu năm, tường rào, giếng nước,... Bạn cũng có quyền tương tự như chủ sở hữu trước đây đối với các bất động sản liền kề.

Đáng chú ý, khi chuyển nhượng đất đai, chúng ta thường gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay vì quyền sở hữu đất như trong trường hợp chuyển nhượng nhà ở.

Lý do cho việc này là theo điều 4 của Luật Đất đai năm 2018, mặc dù toàn dân sở hữu đất đai, nhưng đất vẫn được quản lý bởi Nhà nước. Do đó, Nhà nước cấp cho người dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng). Vì vậy, văn bản chứng minh quyền hợp pháp của chủ sở hữu đối với mảnh đất của họ được gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản đi kèm mảnh đất đó.

Đọc đến đây chắc hẳn các bạn cũng đã hiểu hơn về chuyển nhượng đất là gì? Phần nội dung tiếp theo chúng ta sẽ cùng nhau đi tìm hiểu mục đích của quá trình chuyển nhượng là gì? 

Mục đích của quá trình chuyển nhượng là gì? 

Mục đích chủ yếu của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là làm cho quyền sử dụng đất của bên liên quan, còn được gọi là bên được ủy quyền, trở nên hợp pháp. Thông qua việc chuyển nhượng, các yêu cầu về việc sử dụng đất và các tài sản trên mảnh đất đó sẽ được thừa nhận và hợp lệ.

Đây là một hành động pháp lý mang ý nghĩa quan trọng, nhằm chuyển giao bất động sản từ cá nhân hoặc tổ chức này cho một cá nhân hoặc tổ chức pháp lý khác. Đồng thời, bên chuyển nhượng cũng trở thành người nhận được tất cả các loại tài sản và hưởng đầy đủ các quyền liên quan đến mảnh đất đó.

Cách phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng

Cả hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là các hợp đồng dân sự, được hình thành thông qua thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

Đối với hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán là sự thỏa thuận giữa các bên để mua bán hàng hóa hoặc quyền tài sản, trong đó bên bán cam kết giao hàng hoặc chuyển quyền tài sản cho bên mua và nhận tiền tương ứng, còn bên mua cam kết nhận hàng hoặc quyền tài sản và thanh toán tiền cho bên bán.

Đối tượng của hợp đồng mua bán là các tài sản được phép giao dịch theo quy định của điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, bao gồm trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, nhà ở và nhiều loại tài sản khác.

Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, bên bán phải cung cấp giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền sở hữu của họ đối với quyền đó.

Các bên tham gia hợp đồng mua bán cần thỏa thuận các điều khoản quan trọng như chất lượng hàng hóa, giá cả và phương thức thanh toán, thời hạn thực hiện hợp đồng, địa điểm giao hàng hoặc chuyển quyền tài sản, phương thức giao hàng, trách nhiệm trong trường hợp hàng hoá không đúng chủng loại hoặc không đúng số lượng và thời điểm chịu rủi ro.

Hợp đồng mua bán nhà ở đặc biệt cần được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ khi có quy định khác của pháp luật. Điều này áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng mới (mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) có liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản.

Hợp đồng chuyển nhượng là gì? Cách phân biệt hợp đồng mua bán và chuyển nhượng

 Đối với hợp đồng chuyển nhượng

Tại Việt Nam, hệ thống chính trị quản lý đất đai thuộc dạng sở hữu nhà nước, được Chính phủ đồng thuận quản lý. Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác. Quyền sử dụng đất của họ cũng có thể được xác lập thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác, tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng ý chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Trong quá trình này, bên nhận chuyển nhượng sẽ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định được quy định trong Bộ luật Dân sự và các pháp luật liên quan đến đất đai.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố sau:

         - Tên và địa chỉ của các bên.

         - Quyền và nghĩa vụ của các bên.

         - Tình trạng, loại đất, diện tích, số hiệu, ranh giới.

         - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn còn lại của bên nhận chuyển nhượng đều được đề cập trong thỏa thuận.

         - Giá chuyển nhượng và phương thức, thời hạn thanh toán.

         - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng đất.

         - Cần phải có các thông tin liên quan đến quyền sở hữu đất đai.

         - Đề cập cụ thể trách nhiệm của các bên trong trường hợp nếu vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai, một loại tài sản đặc biệt mà cá nhân, tổ chức pháp nhân và hộ gia đình có quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.

Quy định của pháp luật về chuyển nhượng đất đai

Điều kiện quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần tuân thủ các điều kiện sau:

        ♦ Có Giấy chứng nhận đất.

        ♦ Đất không có tranh chấp.

        ♦ Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được ghi nhận trong sổ địa chính.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. Hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có các quyền và nghĩa vụ khi đất được Nhà nước giao trong hạn mức và có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, cũng như khi nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế đất.

Hình thức và nội dung của quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các hình thức của hợp đồng

Về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua việc lập hợp đồng và đưa vào văn bản. Cần tuân thủ quy trình và nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Để giảm bớt khó khăn cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật cho phép nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để sau đó chuyển giao cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Đối với những loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nếu một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng này có thể được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bị bắt buộc (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Quy trình công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, trong khi quy trình chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Hình thức và nội dung của quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và các pháp luật liên quan đến đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

         - Tên và địa chỉ của các bên tham gia.

         - Quyền và nghĩa vụ của từng bên.

         - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng hiện tại của mảnh đất.

         - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thời hạn còn lại của bên nhận chuyển nhượng.

         - Giá chuyển nhượng đã được thỏa thuận cụ thể.

         - Phương thức thanh toán.

         - Thời hạn thanh toán.

         - Các thông tin khác liên quan đến việc sử dụng đất.

Thỏa thuận trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực khi được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng sẽ được thỏa thuận dựa trên bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, theo khung giá được Chính phủ quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.

Các loại đất được quyền chuyển nhượng

Hiện tại, chúng ta có thể xác định khả năng chuyển nhượng mảnh đất dựa vào loại đất và quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức như sau:

         - Các cá nhân hoặc tổ chức đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất mà không phải trả tiền thuê, không có quyền chuyển nhượng, tặng, bán, thế chấp hoặc góp vốn bằng mảnh đất đó. Khi Nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất này, cần thông báo trước bằng văn bản cho bên đang sử dụng đất (Điều 173 Luật đất đai).

         - Tuy tổ chức kinh tế thuộc trường hợp trên, nhưng nếu đã nộp tiền thuê đất và sử dụng đất, họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 174 Luật đất đai).

         - Một số đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có tự chủ tài chính, sau khi đã thanh toán tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê, có thể chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải có sự chấp thuận bằng văn bản từ cơ quan nhà nước quản lý đất đai tại địa phương (Điều 179 Luật đất đai).

         - Các cá nhân và tổ chức đã được Nhà nước giao đất theo định mức hoặc thuê đất và đã thanh toán đủ tiền thuê, sẽ được công nhận quyền sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng hợp pháp mảnh đất đó (Điều 179 Luật đất đai).

Tuy nhiên, cá nhân và các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất và chỉ nộp tiền thuê hàng năm, sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của họ.

Các bước chuyển nhượng bất động sản là gì?

Dưới đây là quy trình chuyển nhượng bất động sản mà bạn có thể tham khảo qua như sau:

Các bước chuyển nhượng bất động sản

Bước 1: Thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả hai bên liên quan cần đến một tổ chức công chứng tại tỉnh nơi có đất cần được xác nhận và công chứng hợp đồng.

Dưới đây là danh sách hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ):

        ♦ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.

        ♦ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng.

        ♦ Bản gốc CMND (Chứng minh nhân dân) và sổ hộ khẩu của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

        ♦ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trong trường hợp hai bên chưa kết hôn).

        ♦ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

        ♦ Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Ở một số địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu người yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp kết quả thẩm định và đo đạc thực địa cho thửa đất sẽ được chuyển nhượng, do được cấp bởi Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quy trình được quy định cụ thể tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP, bao gồm các thủ tục cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, tặng và chuyển quyền sử dụng đất của vợ chồng. Cụ thể như sau:

1. Người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích của thửa đất, người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa để xác định diện tích cần thực hiện quyền sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định, sẽ tiến hành các công việc sau đây:

            a) Gửi thông tin liên quan đến diện tích đất địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính, đối với các trường hợp cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

            b) Xác nhận các thay đổi về diện tích đất vào Giấy chứng nhận đã cấp, tuân thủ quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Khi cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ và chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

            c) Thực hiện chỉnh lý và cập nhật thông tin về các thay đổi liên quan đến diện tích đất trong hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; sau đó, trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho trường hợp hồ sơ nộp tại cấp xã.

Bước 2: Kê khai tài chính tại văn phòng đăng ký đất đai

Dưới đây là danh sách hồ sơ cần thiết để thực hiện việc sang tên sổ đỏ:

        ♦ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( yêu cầu gồm: 01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực).

        ♦ Chứng minh nhân dân (CMND) và sổ hộ khẩu của cả hai bên tham gia chuyển nhượng (02 bản có chứng thực).

        ♦ Tờ khai lệ phí trước bạ.

        ♦ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

        ♦ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (yêu cầu cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bao gồm 2 bộ có chứng thực).

        ♦ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.

        ♦ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 1 bản sao chứng nhận quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

        ♦ 1 bản công chứng CMND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua.

Những hồ sơ này sẽ đảm bảo quy trình sang tên sổ đỏ được tiến hành một cách đầy đủ và hợp pháp.

Bước 3: Kê khai các hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên bao gồm những loại giấy tờ như sau:

        ♦ Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên bán ký (nếu có thỏa thuận, bên mua cũng có thể ký thay).

        ♦ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

        ♦ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản gốc quyền sở hữu nhà cùng với các tài sản gắn liền với đất.

        ♦ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

        ♦ Bản sao sổ hộ khẩu và chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.

        ♦ Tuân thủ quy định về thời hạn sang tên theo pháp luật.

Bước 4: Thực hiện nộp lệ phí và nhận sổ đỏ

Sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu thửa đất nộp biên lai tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, bài viết trên đây Unlock Dream Home đã chia sẻ cho bạn kiến thức chuyển nhượng là gì? Các quy trình chuyển nhượng nhà đất và các mục đích cũng như yêu cầu của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Để tránh các sai sót trong quá trình chuyển nhượng, hãy tỉ mỉ kiểm tra và tuân thủ cẩn thận các yêu cầu về chuyển nhượng mà chúng tôi đã đề cập ở trên nhé!