Đất thổ cư là gì? Những đặc điểm cơ bản mà bạn cần biết

Tìm hiểu những đặc điểm của đất thổ cư

Đất thổ cư là gì?

"Đất thổ cư" đơn giản là đất được dành riêng cho mục đích xây dựng nhà ở và phục vụ sinh hoạt con người. “Thổ cư” là từ có nguồn gốc Hán Việt từng được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam trong quá khứ, nhưng hiện nay đã không còn xuất hiện trong các văn bản pháp luật hiện hành. Thay vào đó, chúng ta thường sử dụng các thuật ngữ như "đất ở tại nông thôn" (ONT) hoặc "đất ở tại đô thị" (OĐT) để miêu tả loại đất dùng để xây dựng nhà ở.

Theo phân loại theo mục đích sử dụng, đất đai được chia thành ba nhóm chính: đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong pháp luật đất đai, không có khái niệm cụ thể về "đất thổ cư." Thay vào đó, đây là cách gọi thông dụng mà người dân dùng để chỉ đến đất ở, bao gồm cả đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (OĐT). Tức là, "đất thổ cư" không phải là một loại đất được quy định chính thức trong pháp luật đất đai, mà chỉ là cách mà mọi người thường sử dụng trong cuộc sống hàng ngày.

Theo Điều 125 của Luật Đất đai 2013, đất ở được sử dụng bởi hộ gia đình hoặc cá nhân là loại đất cho phép sử dụng lâu dài với thời hạn không được xác định cụ thể, chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn. Điều này cho thấy rằng, dù cho khái niệm "đất thổ cư" không xuất hiện trong pháp luật, nhưng vẫn tồn tại những quy định liên quan đến việc sử dụng đất ở một cách ổn định và bền vững.

Đất thổ cư là gì?

2 loại đất thổ cư phổ biến hiện nay

Thông thường đất thổ cư sẽ được chia ra làm 2 loại phổ biến là đất thổ cư nông thôn và thô cư đô thị. Mỗi loại sẽ có những đặc điểm và tính chất pháp lý khác nhau.

Đất thổ cư đô thị

Dựa theo Điều 144 của Luật Đất đai 2013, thuật ngữ "đất thổ cư đô thị" (ODT) được dùng cho các loại đất có mục đích xây nhà ở và xây dựng các cơ sở đời sống trong khu dân cư đô thị. Các đặc trưng riêng biệt của loại đất này gồm chính sách pháp lý riêng về thuế, hạn mức sử dụng đất và việc cấp phép xây dựng.

Đất thổ cư đô thị chia sẻ nhiều đặc điểm tương tự với đất thổ cư thông thường:

- Việc quản lý đất này thường do quận, thành phố, thị xã hoặc khu dân cư đô thị mới quy hoạch đảm nhận.

- Đất được dùng để xây các công trình phục vụ cuộc sống và xây dựng nhà ở.

- Đất có thể có các khu vườn, ao hoặc các yếu tố tương tự trong cùng thửa đất khu đô thị.

Như vậy, "đất thổ cư đô thị" không chỉ đơn thuần là đất xây dựng nhà cửa mà còn phản ánh các khía cạnh quản lý, phát triển và sử dụng đất trong môi trường đô thị. Những chính sách riêng biệt và quy định pháp lý liên quan đến loại đất này nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển cân đối và bền vững của đô thị.

Đất thổ cư đô thị

Đất thổ cư nông thôn

Theo Điều 143 của Luật Đất đai 2013, thuật ngữ "đất thổ cư nông thôn" (OTN) dùng để nói đến loại đất nằm trong khu vực nông thôn và được xã quản lý. Đáng lưu ý, khi đất này nằm trong khu vực đang được quy hoạch để phát triển thành đô thị, không còn được gọi là "đất ở nông thôn." Đất ở nông thôn thường được dành riêng để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và có những đặc điểm sau:

- Có ranh giới địa chính nằm trong vùng nông thôn và dưới sự quản lý của xã.

- Được áp dụng chính sách thuế cũng như quy hoạch độc lập.

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn được phân loại thành các loại sau:

- Đất để xây dựng nhà ở, là đất được hộ gia đình sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống.

- Đất có thể dành để xây dựng vườn, ao và nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Đất thổ cư nông thôn

>> Tham khảo bài viết Cách định giá nhà đất chuẩn xác

Quy định của pháp luật về đất thổ cư

Trên đây là những thông tin giải đáp đất thổ cư là gì. Để tránh các rủi ro pháp lý, người sử dụng đất nên biết một số quy định của pháp luật về đất thổ cư sau đây:

Thủ tục chuyển sang đất thổ cư

Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang việc xây dựng nhà ở, quy trình cụ thể bao gồm những bước sau:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để tiến hành chuyển đổi, người cá nhân hoặc gia đình cần sẵn sàng một bộ hồ sơ bao gồm:

Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Giấy chứng nhận sở hữu (Sổ đỏ, Sổ hồng).

- Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Có hai phương thức để nộp hồ sơ:

Nộp tại Bộ phận Một cửa ở khu vực có thẩm quyền, họ sẽ chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Nếu chưa có Bộ phận Một cửa ở khu vực, bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong giai đoạn này, người nộp hồ sơ cần thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm việc nộp tiền sử dụng đất.

- Bước 4: Trả kết quả

Thời gian xử lý quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tùy theo quy định của pháp luật. Thường thì, thời gian này không vượt quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ được tiếp nhận, như được quy định trong khoản 40 của Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, tại các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa hoặc khu vực kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian này có thể kéo dài lên tối đa 25 ngày.

Các ngày nghỉ và ngày lễ được quy định theo luật không tính vào thời gian xử lý. Tương tự, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng không tính vào thời gian xử lý quy trình.

Thủ tục chuyển sang đất thổ cư

Đất thổ cư có được xây nhà không?

Trong việc sử dụng đất thổ cư, người dân có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu chung. Tuy nhiên, khi thực hiện việc xây dựng, cần tuân thủ quy định về cấp giấy phép xây dựng. Việc xin cấp phép xây dựng là bước cần thiết và trước khi tiến hành, người sử dụng đất cần phải theo quy trình xin cấp phép theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp đất thổ cư đã được giao kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ cấp huyện, người sử dụng đất không được phép xây dựng mới nhà ở hay công trình mới. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc công trình hiện có, việc này cần được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất thổ cư có được xây nhà không?

Điều kiện để chuyển sang đất thổ cư

Theo quy định tại khoản 1 của Điều 168, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện sau:

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

- Đất không được gặp tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Thời hạn sử dụng đất còn trong giới hạn.

Theo Điều 52 của Luật đất đai 2013, để giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cần tuân theo các căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Vì vậy, việc chuyển đổi mục đích đất không chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định mà còn cần dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện tại nơi đó.

Điều 57 của Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp này bao gồm:

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Sau khi nắm rõ quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất và thay đổi mục đích sử dụng đất, dưới đây là một số kinh nghiệm quan trọng khi mua đất thổ cư.

Điều kiện để chuyển sang đất thổ cư

Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi tiến hành việc chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất phải thực hiện các khoản thanh toán sau đây:

Tiền sử dụng đất

Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (theo điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP):

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp).

Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao mà không phải nộp tiền sử dụng đất sang đất ở:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp).

Tiền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ = (Giá đất theo bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
(Theo Điều 5 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP).

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận có thể thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố, nhưng phần lớn thường không vượt quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Phí thẩm định hồ sơ:

Phí thẩm định hồ sơ sẽ được quy định bởi Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Điều này có thể dẫn đến sự biến đổi về mức phí tùy theo địa phương.

Thời hạn sử dụng đất ở

Theo quy định tại Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc về thời hạn sử dụng đất được quy định như sau:

"Người sử dụng đất được hưởng thời hạn sử dụng đất lâu dài trong các trường hợp sau:
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;..."

Ngoài ra, tại khoản 2 của Điều 128 trong cùng Luật, quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất được trình bày như sau:

"Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng lâu dài thì được sử dụng đất lâu dài."

Từ những quy định này, rõ ràng thấy rằng đất ở được giao cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng sẽ có thời hạn sử dụng lâu dài. Tương tự, khi người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng lâu dài, họ cũng được sử dụng đất với thời hạn lâu dài tương tự.

Thời hạn sử dụng đất ở

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở

Phần bị tổn thất về nhà cửa và các công trình xây dựng trên đất sẽ được giải quyết theo các nguyên tắc sau:

Đối với những căn nhà, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với mảnh đất của hộ gia đình hoặc cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu phần còn lại không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật, chủ sở hữu của nhà, công trình đó sẽ được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của căn nhà hoặc công trình, với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trong trường hợp phần còn lại của căn nhà hoặc công trình vẫn đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định, bồi thường sẽ dựa trên thiệt hại thực tế.

Đối với cây trồng hàng năm, mức bồi thường sẽ được xác định bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng sẽ được tính dựa trên năng suất cao nhất của 03 năm trước đó tại địa phương, và giá trị trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Đối với cây trồng lâu năm, mức bồi thường sẽ dựa trên giá trị hiện tại của khu vườn cây tại địa phương tại thời điểm thu hồi đất, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển, sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế gắn liền với việc di chuyển và trồng lại.

Ngoài ra, cũng sẽ có sự bồi thường đối với một số tài sản khác đã được thiết lập hợp pháp trên đất.

Lưu ý: Có những trường hợp tài sản không được bồi thường nếu việc tạo lập tài sản đó vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và các lĩnh vực liên quan.

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở

Trên đây là những thông tin cần biết để giải đáp thắc mắc đất thổ cư là gì cùng những thông tin pháp lý về loại đất này. Người sử dụng nên tìm hiểu thật kỹ để tránh những vấn đề về pháp lý về sau nhé.