Thị trường bất đông sản hiện nay tại Việt Nam diễn biến ra sao?

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết: Sau giai đoạn “ngủ đông” do ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung đang dần phục hồi tích cực theo những xu hướng hoàn toàn mới. Ngoài ra, tùy vào tình hình siết hoặc nới room tín dụng mà thị trường sẽ có những loại hình BĐS tương ứng có tiềm năng đáng đầu tư trong năm này.

Thị trường bất động sản Việt Nam năm qua biến động với nhiều khó khăn

Thị trường bất động sản năm 2022 đã trải qua nhiều biến động như mức độ quan tâm và số lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Trong khi đó, cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều gặp khó khăn về nguồn vốn, môi giới thì phải thay đổi để thích ứng với khó khăn.

Theo số liệu tổng hợp phân tích bất động sản mới nhất từ Cafef.vn, ở quý II/2022, lượng giao dịch giảm mạnh (giảm hơn 50%) chiếm 28%, quý III là 43% và đến quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt là 45%, 34% và 29%. Đồng thời, quý này còn xuất hiện giao dịch tăng mạnh (trên 50%) chiếm 3% nhưng sang quý III, IV là không có. Đối với lượng giao dịch tăng (10-50%) chỉ chiếm tỉ lệ rất nhỏ lần lượt là 8%, 6% và 1%. 

Điểm đáng chú ý trong năm này, các doanh nghiệp BĐS từ lớn đến nhỏ đều gặp khó khăn khi lợi nhuận trước thuế giảm mạnh. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản đều phải thực hiện tái cơ cấu nợ như bằng cách giải pháp như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; trả trái phiếu bằng bất động sản hoặc mua lại trái phiếu. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tiến hành tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, tập trung vào sản phẩm chủ lực; cắt giảm nhân sự; thu gọn mô hình, tăng chiết khấu để kích cầu khách hàng.

Về đội ngũ môi giới bất động sản cũng phải thay đổi để thích ứng, trong số khảo sát có 55% vẫn tiếp tục với nghề, 32% sẽ tìm công việc khác song song với việc kinh doanh BĐS để có thêm thu nhập, 7% chuyển hẳn sang lĩnh vực khác và 2% chọn chuyển công ty mới.

Bất động sản hiện nay đang trong giai đoạn nào?

Ở Việt Nam, một chu kỳ bất động sản thường được trải qua 5 giai đoạn là phục hồi - tăng trưởng - bong bóng - suy thoái - đóng băng. Mặc dù tình hình bất động sản hiện nay có dấu hiệu sụt giảm nhưng chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, hiện tượng bong bóng, sốt đất gần như không còn xuất hiện và các hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. 

Theo dự báo thông tin mới nhất về thị trường BĐS từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, dự kiến vào khoảng cuối quý II/2023 bắt đầu khởi sắc. Các giao dịch dần xuất hiện nhịp nhàng trở lại và nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. 

Bên cạnh đó, dưới góc độ chuyên gia của bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand cũng nhìn nhận: thị trường BĐS trong năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng và có sự thanh lọc mạnh mẽ. Trong đó, các dự án đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán và được cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền.

Giải pháp giúp thị trường BĐS dần hồi phục và phát triển

Sửa đổi các cơ chế, chính sách

Những vướng mắc về pháp lý là một trong những nguyên nhân gây nên sự khó khăn cho việc phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản hiện nay. Ước tính trong các phân tích thị trường bất động sản của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), hiện tại Thành phố có tới hơn 70% khó khăn là từ các vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Do đó, việc giải quyết các vấn đề về pháp lý cho dự án BĐS là yếu tố then chốt cần đẩy nhanh lúc này để tạo điều kiện cho thị trường dần hồi phục sớm.

Nới room tín dụng

Thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay vốn ngân hàng. Đặc biệt là từ nửa năm cuối 2022, dù có tái sản đảm bảo vẫn không vay được do các ngân hàng hết hạn mức và kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù đã ký thỏa thuận cho vay trước đó. 

Để "phá băng" cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đang đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) điều hành linh hoạt, khơi thông vốn tín dụng, nới room tín dụng phù hợp năm 2023 và các năm tiếp theo.

Tính đến thời điểm hiện tại, room tăng trưởng tín dụng của MSB 2023 được cấp là 13,5% tăng 9,5% so với năm 2022. Còn lại các ngân hàng: HDBank được cấp room là 11% giảm so với 15% của năm 2022. Tương tự, ACB là 9,8% so với năm 2022 là 10%; VIB là 9,5% so với năm ngoái là 10%; TPBank là 9,1% thấp hơn so với năm 2022 là 11,5%; VPBank và MBB cùng ở tỷ lệ là 9% so với năm trước là 15%,...

Doanh nghiệp "tự cứu lấy mình"

Tại hội nghị Hội nghị trực tuyến toàn quốc về "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", Thủ tướng Phạm Minh Chính đã quyết liệt đưa ra quan điểm: Doanh nghiệp bất động sản muốn vượt qua giai đoạn khó khăn này, trước hết phải tự tìm cách tự “cứu’ lấy mình, trong khi chờ các giải pháp tháo gỡ về mặt thủ tục chính sách. 

Không chỉ đồng quan điểm trên, ông Hoàng Văn Cường (Ủy viên Ủy ban Tài Chính - Ngân sách của Quốc Hội) còn đưa ra một số giải pháp như: Tái cấu trúc lại các danh mục đầu tư, quyết tâm cắt bỏ những phần chưa thể mang lại hiệu quả ngay và thậm chí là chấp nhận các khoản lỗ để chúng ta tập trung nguồn lực vào các hạng mục chính.

Bên cạnh đó, ông Cấn Văn Lực (Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia) cũng mang đến các giải pháp “giải cứu” tình hình thị trường bất động sản hiện nay như: Cần minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, huy động vốn và sử dụng vốn. Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn hơn nữa thay vì chỉ trông cậy vào mỗi tín dụng ngân hàng do bản chất của vốn tín dụng ngân hàng là vốn ngắn hạn nhiều hơn là vốn trung và dài hạn. Đặc biệt, chấp nhận bán tài sản, thậm chí là giảm giá một số dự án, công trình để có thể giải quyết được những nợ nần, nhất là trái phiếu chuẩn bị đáo hạn năm này và năm tới.

Xu hướng đầu tư bất động sản năm 2023

Trong năm 2023, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng thị trường sớm phục hồi cục bộ, đầu tư lướt sóng sẽ xuất hiện ở một số khu vực và các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân. Tuy chưa khởi sắc ở hầu hết các phân khúc sản phẩm nhưng theo dự báo, một số xu hướng thị trường có thể sẽ nổi lên mạnh mẽ với một vài phân khúc nổi bật trên thị trường. 

Một số xu hướng nổi bật của thị trường BĐS trong năm 2023:

       - Xu hướng đầu tư BĐS các tỉnh lân cận lên ngôi: Doanh nghiệp BĐS tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh thành có lợi thế phát triển kinh tế khoáng sản, công nghiệp, đặc biệt là du lịch. Nhiều nhà đầu tư cũng có xu hướng chọn các tỉnh địa phương để làm các đô thị mới vì thủ tục đất đấu thầu thuận lợi và chu kỳ đầu tư dự án ngắn.

       - Phân khúc nhà ở tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng: Theo nhận định của các chuyên gia, phân khúc này không bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid do hoạt động mua nhà, chung cư được dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn.

       - Xây dựng nhưng đô thị thông minh, nắm bắt xu hướng công nghệ, có sẵn hệ thống kiểm soát tự động và hiện đại, thân thiện với môi trường cũng như tăng sự an toàn và thuận tiền với dân cư.

       - Đất nền vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều nhà đầu tư tại thị trường của các địa phương phát triển, đặc biệt là đất nền có giá trị nhỏ, phù hợp với hoảng tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.

Giá bất động sản sẽ tăng hay giảm trong năm 2023?

Giá bất động sản sẽ tăng trở lại là nhận định chung của các chuyên gia khi phân tích thị trường bất động sản tại Diễn đàn “Dự báo thị trường BĐS năm 2023” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp kết hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA) tổ chức.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cho rằng mức giá nguyên vật liệu đầu vào xây dựng như đất, cát, thép, vận tải tăng,... Cùng với áp lực khan hiếm nguồn cung sản phẩm mới sẽ khiến cho thị trường trong năm tăng hơn so với thời gian trước đây. Vì thế, nhà đầu  tư cần hết sức cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

**THAM KHẢO NGAY: Chính sách mua nhà trả góp TPHCM MỚI NHẤT

Các loại hình bất động sản có xu hướng tăng trưởng trong thời gian tới

Nhóm 1: Nhà phố, BĐS KCN và căn hộ sơ cấp khi tiếp tục siết tín dụng

Sau khi mở cửa trở lại từ sau đại dịch Covid - 19, hầu hết các chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều nhằm hướng đến mục đích tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, cân bằng nền kinh tế nên BĐS cũng sẽ “ăn theo” xu hướng này.  Theo các chuyên gia về thị trường bất động sản hiện nay, nếu trong bối cảnh tiếp tục bị siết tín dụng thì vẫn có 2 loại hình bất động sản có tiềm năng đầu tư:

Thứ nhất là nhà phố tại những khu vực có hạ tầng dân cư hiện hữu.

Thứ hai là bất động sản liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, logistic, dịch vụ thương mại, hạ tầng bến bãi,...

Nhóm 2: Đất nền, BĐS nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp khi nới room tín dụng 

Đây là nhóm có tính đầu cơ cao, không cần dòng tiền hàng tháng nhưng mức lợi suất tại những khu vực tiềm năng có hệ thống hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao.  

Là một quốc gia có tốc độ về tăng trưởng khách nước ngoài tới du lịch khá cao, năm 2019 có 18 triệu khách đến Việt Nam và dự báo đến năm 2035 là 35 triệu khách. Nhưng so với các quốc gia khác cùng khu vực, công nghiệp về du lịch và số lượng chi tiền của khách nước ngoài cho 1 ngày tại Việt Nam chưa lớn. Do vậy, kỳ vọng sau khi nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng. Như vậy, đây sẽ là loại hình có sự tăng trưởng tốt.

Bên cạnh đó, nhóm sản phẩm chung cư cao cấp hoặc nhà phố có giá trị cao cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng. Đây là loại hình được phần lớn các nhà đầu tư lựa chọn. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cùng là một trong những điểm tích cực với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận vì nhóm này cần đòn bẩy tài chính hỗ trợ rất lớn.

Nhóm 3: Nhóm nhà ở xã hội

Tiếp tục các nhóm có xu hướng tăng trưởng cao trong năm 2023, nhà ở xã hội là một trong những phân khúc được dự báo sẽ đi đầu thị trường địa ốc. Dù thanh khoản của toàn thị trường gặp khó khăn, người mua nhà giảm chú ý đến đất nền, thổ cư hay chung cư cao cấp thì nhóm nhà bình dân cho người có thu nhập trung bình - thấp vẫn nhận được nhiều sự quan tâm.

**TÌM HIỂU THÊM: Các loại nhà ở Việt Nam PHỔ BIẾN hiện nay

Những rủi ro nào đang "đợi" thị trường bất động sản trong năm 2023

Tuy trong các thông tin mới nhất về thị trường BĐS hiện nay, chính phủ đang có nhiều động thái tích cực nhằm “giải cứu” nhưng lĩnh vực này vẫn có nguy cơ đối diện với nhiều rủi ro như:

       + Nhà nước tiếp tục duy trì động thái siết chặt việc phát hành trái phiếu, tín dụng bất động sản.

       + Nguồn nhiên vật liệu, chi phí xây dựng tiếp tục tăng cao.

       + Nền kinh tế toàn cầu nói chung và thị trường bất động sản 2023 nói riêng sẽ bị ảnh hưởng bởi một số bất ổn chính trị trên thế giới.

       + Giá bán sơ cấp liên tục tăng và vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực. 

       + Theo một số báo cáo, giá bán BĐS ở một số khu vực và phân khúc nhất định hiện đang cao gấp 20 đến 25 lần khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, con số này được dự đoán vẫn còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Tóm lại, tình hình thị trường bất động sản hiện nay và thời gian tới tại Việt Nam sẽ có những sự sàng lọc, điều chỉnh phù hợp. Dòng tiền của nhà đầu tư cũng được tính toán kỹ lưỡng và phân bổ hợp lý hơn. Do đó, hứa hẹn sẽ mở ra nhiều cơ hội đầu tư lợi nhuận cao cho khách hàng. Hãy thường xuyên truy cập unlockdreamhome.com.vn để cập nhật những tin tức mới nhất liên quan về bất động sản và hỗ trợ vay tiền mua nhà trả góp nhé!