Diện tích thông thủy là gì? So sánh với diện tích tim tường

Khái niệm về diện tích thông thủy là gì?

Thuật ngữ "Diện tích thông thủy" xuất phát từ Hán-Việt, trong đó "thông" có nghĩa là suôn sẻ, không chướng ngại và "thủy" đề cập đến nước. Đơn giản, nó mô tả một không gian mà nước có thể tự nhiên chảy qua mà không bị cản trở. Trong ngữ cảnh xây dựng, thiết kế và kiến trúc, diện tích thông thủy là phần của một căn hộ bao gồm không chỉ các phòng và không gian bên trong, mà còn bao gồm diện tích của các tường ngăn phòng và các không gian như ban công hoặc logia (nếu có). Thuật ngữ diện tích thông thủy còn được gọi là "diện tích lọt lòng".

Ở nước ngoài, diện tích thông thủy (tiếng Anh: Carpet Area) được hiểu là diện tích có thể trải thảm. Nó bao gồm tất cả các không gian có thể trải thảm và ở những nơi mà việc trải thảm được phép, diện tích này được tính vào diện tích thông thủy của căn hộ.

Thông tin chi tiết về diện tích của thông thủy là gì?

Mục đích của việc xác định diện tích thông thủy hiện nay

Trên thực tế, nhiều người mua nhà chỉ chú ý đến diện tích được ghi trên giấy tờ mua bán, mà không để ý đến diện tích sàn xây dựng và diện tích thông thủy. Điều này dẫn đến việc bị thiệt hại khi không quan tâm đến hai thông số này.

Ngoài ra, đối với các kiến trúc sư, việc thiết kế sao cho diện tích thông thủy lớn và thoáng đãng nhất là rất quan trọng để phản ánh đúng công năng chính của căn hộ.

Cách đo diện tích thông thủy nhà chung cư như thế nào?

Trước khi Thông tư 16/2010/TT-BXD hết hiệu lực vào ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi và bổ sung từ Thông tư 16/2010/TT-BXD. Tuy nhiên, Thông tư 03/2014/TT-BXD đã không còn giá trị từ ngày 15/08/2016 và được thay thế bằng Thông tư 19/2016/TT-BXD vào ngày 30/6/2016. Mặc dù có sự thay đổi trong các văn bản quy phạm nhưng cách tính diện tích căn hộ vẫn phải tuân thủ quy định về diện tích thông thủy được ghi trong Thông tư 03/2014/TT-BXD. Các văn bản này cho phép Chủ đầu tư lựa chọn giữa hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán dẫn đến nhiều tranh cãi và phiền toái giữa Chủ đầu tư và người mua nhà.

Hiện nay, để đơn giản và thống nhất quy trình, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở 2014, diện tích các căn hộ sẽ được xác định theo phương pháp tính diện tích thông thủy. Điều này bao gồm diện tích của các tường ngăn bên trong căn hộ, diện tích của ban công hoặc logia (nếu có) và phần diện tích ở bên trong căn hộ. Cách tính này được xem là phương pháp đồng nhất và chính xác nhất, đồng thời đảm bảo quyền lợi tối đa cho người mua nhà. Đối với việc tính phí dịch vụ quản lý và vận hành chung cư, diện tích thông thủy cũng được sử dụng để xác định phần diện tích này.

Diện tích thông thủy được tính bằng cách lấy tổng diện tích của các tường ngăn phòng (kể cả diện tích của tường) cộng với diện tích của ban công, logia và diện tích ở bên trong căn hộ. Sau đó, trừ đi tổng diện tích của các cột chịu lực bên trong căn hộ và diện tích của hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Để minh họa rõ hơn về cách tính diện tích thông thủy, hãy xem xét các ví dụ sau đây:

Ví dụ 1:

♦ Diện tích tường ngăn phòng là: 8,8m x 7m

♦ Diện tích ban công là: 1,5m x 5,5m

♦ Tổng diện tích của các cột chịu lực và số cột là: 0,8m² (3 cột)

♦ Diện tích sàn có hộp kỹ thuật là: 0,8m²

Diện tích thông thủy = (8,8m x 7m) + (1,5m x 5,5m) - 0,8m² - 0,8m² = Tổng diện tích sử dụng.

Ví dụ 2:

Trong căn hộ, phòng ngủ và phòng tắm được ngăn bởi tường.

Diện tích của các cột chịu lực và diện tích sàn có hộp kỹ thuật không được tính vào diện tích thông thủy.

Cách tính này giúp đơn giản hóa quy trình đánh giá diện tích và đảm bảo rằng người mua nhà hiểu rõ về diện tích thực tế của căn hộ mình sẽ sử dụng.

Tham khảo cách để đo diện tích thông thủy nhà chung cư

Quy định về diện tích thông thủy nghĩa là gì?

Diện tích thông thủy được quy định tại Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, diện tích sử dụng của căn hộ chung cư bao gồm diện tích sàn, ban công, lô gia và phần diện tích tường ngăn giữa các phòng (trừ tường bao ngoài, tường phân chia căn hộ, sàn có cột, hộp kỹ thuật, và ống kỹ thuật bên trong). Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy.

Như vậy, diện tích thông thủy là diện tích thực tế mà người mua có thể sử dụng được trong căn hộ. Diện tích này bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng, diện tích ban công, logia (nếu có).

Diện tích thông thủy được sử dụng để tính giá bán căn hộ, tính phí quản lý vận hành, tính thuế, phí khi mua bán, chuyển nhượng căn hộ. Khi mua nhà, người mua cần lưu ý đến diện tích thông thủy để có thể đánh giá chính xác giá trị của căn hộ.

Khái niệm chi tiết về diện tích tim tường là gì?

Diện tích tim tường hay còn được gọi là "diện tích sàn xây dựng" là cách đo lường diện tích từ tâm tường của căn hộ, thường tại trung tâm căn hộ. Nó bao gồm các thành phần như tường bao quanh ngôi nhà, các bức tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột cũng như hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Việc đo diện tích theo tim tường giúp phân rõ quyền sở hữu của căn hộ. Trong trường hợp các bức tường không phải là tường chịu lực, chủ nhân căn hộ có thể dễ dàng khoan để treo tranh, lắp đặt kệ tủ và sử dụng không gian này hiệu quả. Đối với các tường chịu lực, việc sử dụng nội thất âm tường không chỉ tối ưu hóa diện tích sử dụng mà còn tăng thêm vẻ đẹp thẩm mỹ của căn hộ.

Mặc dù cách đo diện tích thông thủy được sử dụng phổ biến hơn so với phương pháp đo bằng tim tường, tuy nhiên, việc đo diện tích theo tim tường lại có những ưu điểm riêng. Trong không gian giữa các bức tường không phải là tường chịu lực, chủ nhà có thể tùy ý sử dụng, thậm chí có thể khoét lõm hoặc thay đổi bố trí nội thất, không gây hạn chế lớn. Điều này giúp chủ nhà xác định rõ các ranh giới về quyền sở hữu của mình.

Khái niệm diện tích tim tường hay "diện tích sàn xây dựng" 

Cách tính diện tích tim tường

Để đo diện tích tim tường một cách chính xác, phương pháp tốt nhất là đo từ trung tâm căn hộ. Dưới đây là công thức giúp tính diện tích tim tường:

Diện tích tim tường (Stt) = Diện tích tường ngăn phòng (Snp) + Diện tích ban công, logia (Sbc) + Diện tích để ở (So)

Trong công thức:

♦ Stt là: Diện tích tim tường

♦ Snp là: Diện tích của tường ngăn phòng

♦ Sbc là: Diện tích ban công và logia

♦ So là: Diện tích để ở

Tuy nhiên, phương pháp tính diện tích tim tường này cũng có nhược điểm khi căn hộ có quá nhiều cột chịu lực bên trong và hộp kỹ thuật. Điều này làm cho việc lựa chọn phương pháp đo diện tích phù hợp và không thiệt thòi cho cả người mua và người bán trở nên khó khăn.

Cách để tính diện tích Tim tường chi tiết

Sự khác biệt giữa diện tích thông thủy với diện tích tim tường

Sau khi đã tìm hiểu về diện tích tim tường và thông thủy là gì? Các bạn hãy cùng Unlock Dream Home tìm ra sự khác biệt giữa diện tích thông thủy với diện tích tim tường.

Một cách đơn giản, diện tích thông thủy được xác định từ mép trong tường của căn hộ chung cư. Diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ từ mép tường. Nó bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Vậy nên, việc đo diện tích theo kích thước thông thủy mang lại lợi ích hơn so với việc đo theo tim tường. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán, việc đo theo tim tường là lựa chọn hợp lý hơn. Điều này là do không gian giữa các tường thường được sử dụng, không nên loại trừ khỏi diện tích chính xác của căn hộ.

Sự khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Lợi ích của người mua đất khi biết cách xác định diện tích thông thủy

Hiện nay, nhiều khách hàng và thậm chí cả các nhà đầu tư đều chưa thực sự chú ý và quan tâm đến cách tính diện tích thông thủy của căn hộ, điều này đã khiến họ bỏ lỡ nhiều quyền lợi quan trọng. Sự thiếu hiểu biết về việc này không chỉ làm cho người mua xác định đúng diện tích thực tế của căn hộ mà còn tạo sự hiểu biết về số liệu trên hợp đồng mua bán và thực tế. Nếu chênh lệch diện tích trên hợp đồng quá nhiều so với diện tích thực tế, điều này sẽ gây ra những tổn thất lớn cho người mua.

Hy vọng rằng với những thông tin mà Unlock Dream Home đã giải đáp cho bạn hiểu diện tích thông thủy là gì. Qua đây, bạn sẽ hiểu sâu hơn về cách đo đạc mà người bán sử dụng,  giúp bạn tự tin hơn khi kiểm tra và xác nhận rằng thông tin về diện tích trên hợp đồng mua bán có khớp với thông tin mà nhà cung cấp hoặc chủ đầu tư đã cung cấp không.