Đất tái định cư là gì? Nhà đất tái định cư mua bán được không?

Một số khái niệm cơ bản về tái định cư

Khái niệm tái định cư là gì?

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện nay chưa định nghĩa rõ ràng về tái định cư. Tóm tắt ý nghĩa của nó, tái định cư là chính sách hỗ trợ người dân khi bị thu hồi đất để triển khai dự án phát triển. Hình thức bồi thường có thể là nhà tái định cư, chung cư hoặc giá trị đền bù tương đương. Tái định cư xảy ra khi phải di dời cư dân và cộng đồng khỏi nơi cư trú hiện tại đến nơi mới và tái lập cuộc sống. Chính phủ và tổ chức phi chính phủ thực hiện tái định cư kèm theo hỗ trợ tài chính, vật chất và tinh thần. Để bảo vệ quyền lợi của người dân và môi trường, việc thiết lập chính sách và quy định rõ ràng là cực kỳ quan trọng trong quá trình này.

Sơ lược về tái định cư là gì?

Khái niệm khu đất tái định cư là gì?

Khu tái định cư là gì? Hiện tại, không có quy định cụ thể về đất tái định cư. Để hiểu khái niệm này, bạn có thể tham khảo một số thuật ngữ liên quan. Theo Nghị định 84/2013/NĐ-CP, nhà ở tái định cư là nhà được đầu tư xây dựng hoặc mua để phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất có thể bằng tiền, nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư để người dân tự xây nhà, phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Điều quan trọng là chính sách tái định cư phải giúp người dân ổn định cuộc sống và đảm bảo bồi thường thiệt hại cho các chủ sở hữu nhà, đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thông tin chi tiết về khu đất tái định cư là gì?

Các loại hình tái định cư hiện nay

Tái định cư theo hình thức tại chỗ

Chính sách tái định cư tại chỗ là hình thức di dời người dân khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư và đô thị hóa. Theo quy định của Luật đất đai 2013, người sở hữu đất bị thu hồi có thể được bố trí tái định cư ngay tại khu vực đất bị thu hồi, miễn sao trong cùng dự án có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Điều này ưu tiên vị trí thuận lợi cho những người có công với cách mạng và những người sở hữu đất bị thu hồi trong khu vực bằng cách bố trí tái định cư trên cùng khu đất hoặc khu đất bị thu hồi.

Tái định cư theo nguyện vọng

     • Tái định cư tự phát: có nghĩa là không có quy hoạch của nhà nước.

     • Tái định cư tự giác: người dân tự giác thực hiện kế hoạch, phương thức tạo lập chỗ ở mới trong các dự án phát triển nhà.

     • Cưỡng bức tái định cư: bắt buộc chỗ ở cho người bị giải tỏa do không tự giác thực hiện các chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư của nhà nước.

Khi nhà nước thu hồi đất, kế hoạch sẽ được phê duyệt bởi UBND cấp tỉnh và niêm yết tại UBND xã nơi có đất thu hồi. Chính sách tái định cư có thể bao gồm đền bù tiền, nhà ở tái định cư hoặc đất tái định cư cho người sở hữu đất bị thu hồi. Mức bồi thường, hỗ trợ từ nhà ở tái định cư, chi phí học nghề và các chi phí khác sẽ tuân thủ theo chính sách của từng khu vực.

>> Xem thêm: Xu hướng thị trường bất động sản 2023.

Điều kiện để xét tái định cư là gì?

Để được xét tái định cư, các tổ chức, cá nhân cần thuộc vào các trường hợp sau:

Đất tái định được cấp dựa trên các điều kiện theo quy định của nhà Nước

     • Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

     • Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

     • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần đối với cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

     • Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và nhận thừa kế quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

     • Tổ chức nước ngoài với chức năng ngoại giao và được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

     • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở để bán hay bán kết hợp cho thuê hay cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận đó.

>> Tham khảo: Luật quy hoạch đô thị mới nhất.

Thủ tục để cấp đất tái định cư

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cấp đất tái định cư

Để xin cấp đất tái định cư, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các giấy tờ sau:

     • Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

     • Giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (đối với quyền sử dụng đất).

     • Giấy tờ theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (đối với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

     • Chứng từ để thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

     • Tờ khai lệ phí trước bạ dựa theo Mẫu số 01/LPTB.

     • Tờ khai tiền sử dụng đất dựa theo Mẫu số 01/TSDĐ.

Lưu ý rằng việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là quan trọng để xin cấp đất tái định cư thành công.

Bước 2: Nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ như đã liệt kê, bạn tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, nơi có đất tái định cư. Đây là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ của bạn.

Bước 3: Trả lại kết quả

Nếu hồ sơ bạn nộp đủ điều kiện, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, nơi có đất tái định cư, sẽ tiến hành cấp đất tái định cư. Thủ tục này sẽ được hoàn thành trong vòng không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc và tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian công khai của UBND cấp xã (15 ngày). 

Kinh nghiệm trong quá trình mua đất tái định cư 

Hiện nay, tình trạng mua bán nhà tái định cư chưa có sổ đỏ diễn ra khá phổ biến, gây nhiều rủi ro. Vì vậy, việc mua lại nhà tái định cư cần cẩn thận và đảm bảo an toàn giao dịch. Hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư có thể tiềm ẩn rủi ro khi bên bán vi phạm hợp đồng do quyền sở hữu vẫn thuộc về bên bán theo quy định pháp luật.

Để giảm thiểu rủi ro, nếu mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ, nên thêm điều khoản yêu cầu bên mua được quyền định đoạt căn nhà sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, lập hợp đồng mua bán văn bản quyền sử dụng đất, nhà ở với Hợp đồng ủy quyền. Nên tìm hiểu kỹ tiêu chuẩn của nhà tái định cư, chất lượng và quy định chuyển nhượng quyền mua nhà tái định cư cho người mua.

Một số kinh nghiệm để mua đất tái định cư

Quy định bồi thường đất tái định cư

Dưới đây là các quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP và Luật Đất đai 2013:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà được gắn liền với quyền sử dụng đất, khi đất ở của họ bị thu hồi và họ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đủ các điều kiện cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc bồi thường về đất sẽ được thực hiện như sau:

     • Nếu không đủ điều kiện để ở dựa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và hộ gia đình, các cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi được bồi thường đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

     • Nếu còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi, thì được bồi thường bằng tiền hoặc nếu địa phương có quỹ đất ở thì có thể xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp trong hộ gia đình được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP mà trong hộ có nhiều thế hệ và nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi hay đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định pháp luật về cư trú hay có nhiều hộ gia đình mà có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ theo quỹ đất ở, nhà ở tái định cư hay tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở cũng như nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

     • Hộ gia đình, cá nhân là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, nhưng không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hay bằng nhà ở tái định cư được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

     • Đối với hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở và thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường và thị trấn nơi có đất ở thu hồi, được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hay giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở, giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Trường hợp trong thửa đất khi bị thu hồi, nếu diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở, thì hộ gia đình hoặc cá nhân có đất bị thu hồi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở với điều kiện không vượt quá hạn mức đất ở tại địa phương và việc chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hộ gia đình hoặc cá nhân phải tuân thủ các quy định về nghĩa vụ tài chính như thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và mặt nước theo quy định của pháp luật.

>> Giải đáp: Có nên mua đất thời điểm này không?

Những lưu ý khi mua nhà hay căn hộ tái định cư

Hiện tại, việc mua bán và chuyển nhượng nhà/căn hộ tái định cư đã trở nên phổ biến thông qua hợp đồng ủy quyền, vì những căn nhà này chưa có sổ đỏ chính chủ. Tuy nhiên, để tránh gặp phải sự cố, người mua cần hiểu rõ một số điều cơ bản như sau:

     • Giao dịch mua nhà/căn hộ tái định cư chưa có sổ đỏ chính chủ phải thông qua hợp đồng ủy quyền. Người mua cần thỏa thuận và đưa thêm các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng để bảo đảm quyền lợi cho mình.

     • Việc sử dụng và giao dịch nhà/căn hộ tái định cư chỉ được thực hiện dựa trên giấy tờ chuyển nhượng, còn giấy ủy quyền viết tay không được công nhận theo quy định pháp luật.

     • Người mua cần tìm hiểu kỹ về các tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng, vị trí và quyền chuyển nhượng khi mua nhà/căn hộ tái định cư, đặc biệt là đối với những người chưa đủ điều kiện mua loại hình nhà ở này.

     • Trong hợp đồng mua bán, người mua cần lưu ý đề cập rõ về quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, song song với hợp đồng ủy quyền.

     • Bên bán cần đảm bảo ghi rõ quyền quyết định trong hoạt động giao dịch khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Điều này sẽ đảm bảo cho người mua quyền tự quyết định về căn nhà/căn hộ tại dự án tái định cư theo quy định pháp luật khi tham gia giao dịch.

Trên đây Unlock Dream Home đã chia sẻ các vấn đề liên quan đến Đất tái định cư là gì và các thủ tục để cấp đất tái định cư. Chúng tôi hy vọng rằng bạn đã nắm được thông tin hữu ích và có thể áp dụng nó trong công việc và cuộc sống hàng ngày. Nếu bạn cần thêm thông tin chi tiết hoặc muốn nhận sự hỗ trợ và tư vấn về bất kỳ vấn đề nào liên quan, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Unlock Dream Home. Chúng tôi sẵn sàng giúp đỡ bạn một cách nhanh chóng và chuyên nghiệp nhất.