Mật độ xây dựng là gì? Hướng dẫn tính mật độ xây dựng chuẩn

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích các công trình kiến trúc xây dựng so với tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích các công trình trang trí như tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời - trừ sân tennis, sân thể thao cố định và không chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,...). Khái niệm mật độ xây dựng được quy định trong "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng" do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008.

Thông tin chung về mật độ xây dựng

Việc quy định mật độ xây dựng giúp cho chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi thực hiện các công trình xây dựng. Nếu tuân thủ đúng quy định này, quá trình xây dựng công trình có thể hoàn tất một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Phân loại mật độ xây dựng

Loại mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần túy là tỷ lệ diện tích mà các công trình xây dựng chiếm trên tổng diện tích của lô đất. Diện tích này không bao gồm diện tích các hạng mục liên quan đến công trình đang chuẩn bị xây dựng.

Mật độ xây dựng thuần tiêu chuẩn

Loại mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích của các công trình kiến trúc chiếm trên tổng diện tích của toàn khu đất (bao gồm cả sân đường, khu cây xanh, không gian mở và các vùng không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Cách để tính mật độ xây dựng theo quy định chuẩn

Năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD với tên gọi "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng". Trong quyết định này, những quy định rõ ràng và cụ thể về việc tính toán mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định và các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng được đưa ra như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó:

    • Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng cách hình chiếu của công trình đó lên mặt đất.

    • Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng mà không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời và tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…).

Nhờ có các quy định rõ ràng này, việc tính toán và áp dụng mật độ xây dựng trở nên dễ dàng và chính xác hơn trong quá trình xây dựng và quy hoạch đô thị.

Quy định về mật độ xây dựng tại các công trình xây dựng

Quy định về mật độ nhà tại nông thôn

Mật độ xây dựng thành phố của các lô đất được quy định như sau:

     • Lô đất diện tích 50m2: Mật độ xây dựng tối đa là 100%.

     • Lô đất diện tích 75m2: Mật độ xây dựng là 90%.

     • Lô đất diện tích 100m2: Mật độ xây dựng là 80%.

     • Lô đất diện tích 200m2: Mật độ xây dựng tối đa là 70%.

     • Lô đất diện tích 300m2: Mật độ xây dựng là 60%.

     • Lô đất diện tích 500m2: Mật độ xây dựng tối đa là 50%.

     • Lô đất diện tích 1000m2: Mật độ xây dựng là 40%.

Quy định về số tầng tối đa được xây dựng như sau:

     • Đối với chiều rộng lộ giới từ 20m trở lên: Số tầng tối đa là 5 tầng.

     • Đối với chiều dài của lộ giới từ 12m đến dưới 20m thì Số tầng tối đa là 4 tầng.

     • Đối với chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m: Cũng có thể xây dựng 4 tầng.

     • Trường hợp chiều dài của lộ giới dưới 6m thì Chỉ được phép xây 3 tầng.

Quy định về mật độ nhà phố

Chiều cao của công trình được quy định theo các tiêu chuẩn sau đây:

Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới, cụ thể như sau:

     • Chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m: Độ vươn tối đa là 0,9.

     • Chiều dài lộ giới từ 12m đến dưới 20m: Độ vươn tối đa là 1,2.

     • Chiều dài lộ giới từ 20m trở lên: Độ vươn tối đa là 1,4.

Ngoài việc tuân thủ các quy định trên, người chủ còn cần chú ý đến các vấn đề sau:

     • Đối với nhà có hẻm thì không được xây sân thượng ở trên cùng.

     • Những con đường có lộ giới dưới 7m: Chỉ được phép xây trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.

     • Những con đường có lộ giới nhỏ hơn 20m: Được xây trệt, lửng, 2 tầng và xây dựng.

     • Đối với con đường có lộ giới lớn hơn 20m: Được xây lên 4 tầng cùng với trệt, lửng và sân thượng.

Các điều kiện cần thiết để cấp phép xây dựng

Để đáp ứng các điều kiện khi xin cấp phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần lưu ý những vấn đề sau:

     • Diện tích đất để xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng của khu đất đó. Chú trọng tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng và các quy chuẩn liên quan.

     • Trước khi bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng và có xác nhận từ cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền.

     • Đối với các ngôi nhà có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ nhân tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng và không cần xin ý kiến từ cá nhân hoặc tổ chức khác.

     • Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt sẽ được phép thiết kế tầng hầm và điều này được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị.

     • Nếu xây dựng tại khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình này phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.

Các điều kiện cần lưu ý để được cấp phép xây dựng

Mật độ xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều chỉnh việc sử dụng đất và xây dựng. Việc tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thành phố giúp đảm bảo sự hài hòa và bền vững cho không gian đô thị. Đồng thời đảm bảo an toàn và thuận tiện cho cư dân. Việc áp dụng đúng mật độ xây dựng cũng giúp tối ưu hóa sử dụng đất, tạo ra môi trường sống tốt đẹp và đáng sống cho mọi người. Tham khảo thêm nhiều thông tin hữu ích khác tại Unlock Dream Home nhé!